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發佈日期：2025/07/30 |
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租地建屋之承租人，於基地出賣時行使優先承買權，嗣房屋被拆除，是否影響其原已取得之權利
──最高法院一一一年度台上字第一一一號
【主 旨】
又土地法第104條第1項規定，租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。上開規定之優先購買權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。倘基地之承租人於基地出賣時，在該土地上蓋有房屋具有一定之經濟價值，即得按上開規定，有依買賣契約同樣條件優先購買之權，不因該房屋嗣後被拆除而影響其原本已取得之優先購買權，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有之旨意。
【概念索引】
土地法／優先承買權
【關鍵詞】
【相關法條】
土地法第104條
【說 明】
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
租地建屋之承租人，於基地出賣時行使優先承買權，嗣房屋被拆除，是否影響其原已取得之權利？
（二）選錄原因
按土地法第104條第1項所定基地承租人之優先承買權，係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利（最高法院105年度台上字第1437號判決意旨參照）。本判決表示，承租人依買賣契約相同條件行使之優先購買權，不因嗣後房屋被拆除而喪失。
二、相關實務
最高法院108年度台上字第2636號判決指出，租地建屋之承租人於基地所有權移轉登記前，喪失房屋所有權或基地承租權者，即無土地法第104條規定之優先承買權，詳如下列判決節錄： 「按土地法第104條第1項規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，此雖屬成立買賣契約之形成權，承租人一經行使，即與出賣人間成立買賣契約，但立法意旨既在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，則該買賣契約效力之存續，自以承租人於基地所有權移轉登記完成前，仍具優先購買資格為要件。倘承租人取得基地所有權移轉登記前喪失房屋所有權或基地承租權，而無優先購買之資格時，前開立法目的既無由達成，則除承租人對基地之租賃關係及買賣契約已併由取得房屋所有權之第三人承受，買賣契約之存續仍合於立法目的等情形外，應解為買賣契約隨同其喪失優先購買資格而失效。」
三、本件見解說明
本件涉及被上訴人為系爭土地之承租人及其上建物編號1、3所有人，土地查封拍賣時，上訴人於108年3月19日以3,100萬元拍定，被上訴人同年4月3日聲明願以同一價格優先購買，惟編號1建物於109年4月倒塌，其優先購買權是否仍存在之問題。對此，最高法院指出，縱編號1建物嗣後倒塌，不影響被上訴人原本已取得之優先購買權，其優先購買權仍存在。
【選 錄】
按89年5月5日施行之增訂民法第426條之1規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」第449條第3項規定：「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」而第449條第1、2項規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。前項期限，當事人得更新之。」前開民法第426條之1、第449條第3項規定，民法債編施行法未明定有溯及既往效力，在修正施行前發生之租賃關係，依民法債編施行法第1條規定，原則上固不適用修正施行後之規定。惟租用基地建築房屋之契約，非有相當之期限不能達承租人建屋之目的，而現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過20年，如租賃雙方於租期滿20年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，故使租用基地建築房屋者，不適用同條第1項之20年租賃期限，乃有民法第449條第3項規定之增訂（立法理由參照）。準此，於民法第449條第3項規定增訂前成立之租地建屋契約，締約未逾20年，租賃契約仍然有效存續期間，民法第449條第3項規定已生效施行，除該規定之適用有侵害當事人之既得權，損害其信賴保護外，其契約期限約定之法效自應適用該規定。又土地法第104條第1項規定，租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。上開規定之優先購買權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。倘基地之承租人於基地出賣時，在該土地上蓋有房屋具有一定之經濟價值，即得按上開規定，有依買賣契約同樣條件優先購買之權，不因該房屋嗣後被拆除而影響其原本已取得之優先購買權，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有之旨意。次按因強制執行而拍定取得不動產所有權者，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀民法第759條及強制執行法第98條第1項規定即明。未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始取得所有權，建造人之債權人對該建物為強制執行，經拍定人取得權利移轉證書時，即取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉登記，仍無礙於該建物所有權之取得。查A公司與甲於上開民法修正前成立系爭租約，係以在土地上建築遊樂園設施及建物經營遊樂園為目的，其性質屬租地建屋契約，約定租期自79年3月10日起至109年3月9日止，民法第449條第3項規定生效施行時，系爭租約仍在有效期間，應適用該規定之法律效果，亦即租賃期限無20年之限制。被上訴人於系爭行政執行事件拍定A公司建造之建物含編號1、3建物，已領得104年1月17日核發之不動產權利移轉證書，為原審認定之事實。則被上訴人已受讓取得編號1、3建物之所有權，依民法第426條之1規定，A公司就系爭土地之租地建屋契約，對於被上訴人，仍繼續存在，於系爭土地出售時，依土地法第104條第1項規定，被上訴人有依同樣條件優先購買之權。系爭執行事件中，上訴人於108年3月19日以3,100萬元拍定系爭土地，被上訴人於同年4月3日具狀聲明願以同一價格購買系爭土地，合法行使優先購買權，不因編號1建物嗣後倒塌、編號3建物用途為廁所，影響被上訴人已取得之優先購買權，上訴人請求確認被上訴人就系爭執行事件對系爭土地之優先購買權不存在，即非有據。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖未盡妥適，然結論尚無不合，仍應予以維持。至原判決贅述之其他理由，不論當否，要不影響上開審認結論。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由
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