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發佈日期:2018/05/31
租賃住宅市場發展及管理條例解說

  2017年12月27日制定公布「租賃住宅市場發展及管理條例」,並定自公布後6個月施行。施行日在即,鑑於本條例關於規範住宅租賃契約當事人之權利義務關係部分,與不少國人之生活住居有密切關連,頗具重要性,陳立夫老師從解釋論角度,且側重本法與民法、土地法相關規定關連部分,予以彙整說明,使讀者窺探本條利全貌與運用。

【關鍵字】
租賃、押租金、包租業、代管業 

◎本文完整請參閱:【月旦法學雜誌第278期】
租賃住宅市場發展及管理條例解說/陳立夫


【摘要】

  本條例之立法重點主要包括:規範「住宅租賃契約當事人之權利義務關係」及建構「租賃住宅服務業之管理制度」二大面向。然事實上,本條例立法之真正目的,乃期望藉由本條例之施行,促使民間閒置住宅得以釋出於租賃住宅市場,以協助政府改善住宅供給數量之政策目標。於是,不僅對於住宅租賃所涉及契約當事人權利義務關係,或重申若干民法、土地法之規定,或新設若干特別規定予以強化,更新創租賃住宅服務業之管理制度,期以輔助住宅所有權人對於出租住宅之管理,進而提升其出租閒置住宅之意願。從而,本條例得謂其本質上係基於特定政策目的,而由行政干預住宅租賃市場之立法。

  而本條例有關住宅租賃契約當事人權利義務關係部分,性質上雖屬私法,但因其立法目的,是帶有若干行政介入契約自由之色彩。至於,有關租賃住宅服務業管理制度部分,則純屬行政對民間經營租賃住宅服務業者之營業自由及從事租賃住宅管理人員之選擇職業自由,予以管制。整體以言,本條例未來施行之成效及其適用上可能衍生之問題,實尚待觀察。…

  本條例之另一立法重點,乃是冀圖藉由發展租賃住宅服務業,以提供住宅所有權人得選擇經營租賃住宅管理業務之專業服務管道,以管理其出租住宅,兼期減少租賃糾紛,爰參仿不動產經紀業管理條例對於不動產經紀業與不動產經紀人員及公寓大廈管理條例對於公寓大廈管理維護公司與管理服務人之管理規定,建構租賃住宅服務業之管理制度。而所謂租賃住宅服務業,包括租賃住宅代管業及租賃住宅包租業(本條例第3條第3款至第5款);其所經營之租賃住宅管理業務,包括租賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項(本條例第3條第6款)。…


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