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發佈日期：2025/05/28 |
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學生宿舍出租案之課稅問題探討
【關鍵詞】
【本文試讀】
壹、案例事實
上訴人顏○君於民國（下同）95年1月1日購買臺中縣某地號土地（下稱「系爭土地」）及其上2層樓建物1棟，上訴人嗣於95年4月6日委託營造公司於系爭土地上拆除就有房屋改建為4層建物，於96年1月19日取得該建物之所有權。嗣經上訴人增建為8層樓之建物（下稱系爭房地），並於其內設有45間套房出租，上訴人為使系爭房屋達到可供出租狀態，陸續向廠商購置相關室內設備及裝潢改良（每間套房內附有床組、熱水器、冰箱、電話機、冷氣機、有線電視等），於97年起以「翰○苑」名號出租供學生宿舍使用，並於1樓設有管理室，由專人處理租屋事宜，上訴人復於99年8月31日將系爭房地以總價新臺幣（下同）5,000萬元出售與訴外人梁○珍。被上訴人認定上訴人購買系爭土地、興建系爭房屋係以營利為目的，應依規定辦理營業登記及報繳營業稅，但系爭房地出售價格未區分土地及房屋之個別價格，被上訴人財政部中區國稅局遂依加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條之規定，應以房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例，計算房屋部分之銷售額應為27,858,982元【〔50,000,000元×（5,162,700元×1.05）／（3,844,938元＋5,162,700元×1.05）〕／1.05】，營業稅額應為1,392,949元。原處分機關核定系爭房屋之銷售額為27,292,710元，並依加值型及非加值型營業稅法（下稱營業稅法）第51條第1項第1款之規定，向上訴人補徵營業稅額1,364,636元。基於行政救濟不利益變更禁止原則，原核定漏報銷售額27,292,710元，補徵營業稅額1,364,636元，復查決定予以維持，並無不合。上訴人申請復查及提起訴願，均遭駁回，提起行政訴訟亦均遭臺中高等行政法院106年度訴字第179號判決及最高行政法院108年度判字第116號判決駁回。
貳、判決理由
一、第一審判決理由要旨
（一）上訴人8層樓之建物，其內設有45間套房，於97年起以「翰○苑」名號出租供學生宿舍使用，並於1樓設有管理室，由專人處理租屋事宜，是上訴人購地建屋顯然不是供自住使用，或係藉租金之收入維持生計，而係以出租營利之目的而購地建屋，且供長期出租，收取租金，實質上係以營利為目的，持續性從事經營租賃業務之營業行為，上訴人核屬營業稅法第6條第1款之營業人，依法即應辦理營業登記，課徵營業稅。
（二）上訴人經被上訴人查獲時，並未辦理營業登記（營業稅法現稱稅籍登記）擅自營業，且未經核准按查定課徵營業稅之營業人，況上訴人於99年度之租金收入共為2,313,169元，平均每月營業額272,137元，再加計出售系爭房屋之銷售額27,858,982元，顯已超過每月銷售額200,000元，故非營業稅法所規定之小規模營業人。上訴人所出售之系爭房屋亦不符合營業稅法第8條第1項第22款所規定應免徵營業稅之貨物或勞務之範圍。從而，上訴人既為營業人，嗣於99年8月31日將其長期供出租使用之營業標的系爭房屋出售，依法即應課徵營業稅，被上訴人依法補徵營業稅，自無不合。 上訴人於救濟程序中提出當初興建系爭房屋及購置房屋內設備之進項憑證，縱使屬實，依司法院釋字第660號、第700號解釋及本院96年判字第1403號判例之意旨，依法不得扣抵。 （三）營業稅係對營業人之銷售行為課稅，有銷售貨物或勞務之情形，除依法免稅者外，均應依法課徵，上訴人個人之經常性出租銷售行為，即屬以營利為目的之營利事業，自為營業稅法第6條所稱營業人。至於銷售行為，僅須具備「以營利為目的，獨立且持續從事一定之銷售貨物或勞務」等營業行為之要件即已足，而持續性之特徵，則表現在一段時間內反覆多次為銷售行為。……且該建物內有套房計45間，顯然不具一般建屋供自住之固定資產使用特性，上訴人顯係以出租營利之目的而購地建屋，嗣於99年8月31日出售系爭房屋，核屬營業行為之一部分，實難謂為個人一時性或偶發性之交易。縱其出租套房租賃所得部分，上訴人雖自行申報綜合所得稅，惟因營業稅與綜合所得稅係屬不同稅目，尚不得因本件課稅事實已先受有綜合所得稅之核定，就認為出售房屋非營業行為，而可免除其就前揭銷售行為負有申報繳納營業稅義務。
二、第二審最高行政法院判決理由
「營業人為營業稅之納稅義務人，凡欲在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物者，即應於開始營業前申請營業登記，並負有申報及完納營業稅之義務。而營業人之認定，非從以其有無辦理營業稅籍登記或具有商號外觀為據，應著重其實質經濟行為。倘以營利為目的而持續性地獨立從事貨物或勞務銷售者，不論其已否辦理商業登記或營業稅籍登記，亦不分其組織型態為法人（公司）、合夥或獨資商號或自然人個人，皆屬於營業稅法第6條第1款所稱之營業人，為營業稅納稅義務人。再者，私人以出租營利之目的而斥資購建房屋，於購建之後，又長期出租，收取鉅額租金，即屬事實上經營租賃業務，為營業行為，自屬經營租賃業務之營業人。
另營業人銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產，亦屬整體營業行為之一部分，除屬於依營業稅法第4章第2節規定計算稅籍之營業人，免徵營業稅外，仍應課徵營業稅，此稽之營業稅法第8條第1項第22款規定自明。且參酌行為時商業會計處理準則第17條亦規定：「固定資產，指為供營業上使用，非以出售為目的，且使用年限在1年以上之有形資產；其科目分類與評價及應加註釋事項如下：……二、房屋及建物：指營業上使用之自有房屋建築及其他附屬設備……。」…… 本院60年判字第644號判例意旨為：「私人購建房屋，長期出租，收取租金，可否認為經營租賃業而課徵其營業稅，應以其購建房屋有無出租營利之目的以定。若以出租營利之目的而購建房屋，購建之後，又長期出租，收取租金，即屬事實上經營租賃業務，不能謂非營業行為，自應依租賃業之稅率課徵其營業稅。」原判決核認上訴人購地建屋非供自住使用，或係藉租金之收入維持生計，而係以出租營利目的而購地建物，且供長期出租，收取租金，故實質上係以營利為目的，持續性從事經營租賃業務之營業行為，核屬營業稅法第6條第1款之營業人，依法應辦理營業登記，課徵營業稅；並以其既係營業人，就其於99年8月31日將長期供出租使用之營業標的系爭房屋出售，認屬應課徵營業稅範圍，經核與證據法則無違，亦合於經驗法則及論理法則，於法並無違誤。…… 上訴人購地建屋出租及出售系爭房屋，符合以營利為目的，且持續性從事一定經濟活動之營業行為，亦不符合免辦營業登記，免課營業稅及營利事業所得稅之情形，自應辦理營業登記，課徵營業稅。縱其出租套房租賃所得部分，上訴人雖自行申報綜合所得稅，惟因營業稅與綜合所得稅屬不同稅目，尚不得因本件課稅事實已先受有綜合所得稅之核定，就認為出售系爭房屋非營業行為，而可免除其就該銷售行為負有申報繳納營業稅義務等情，經原判決論述甚明。是依上訴人經營模式以觀，乃該當於營業稅法第2條第1款所稱之銷售行為，上訴人依規定負有開始營業前辦妥營業登記，並申報銷售額之義務，並不能因其自行申報年度綜合所得稅，將出租系爭套房之租金收入列為租賃所得，經被上訴人誤依其申報而核定，而免除其法定義務。且基於稅捐法定主義，稅捐稽徵機關負有依法正確核定稅捐之義務，上訴人尤不得據其以前所申報有誤之核定，援引為本件有利之論據。又營業人銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產，亦屬整體營業行為之一部分，除屬於依營業稅法第4章第2節規定計算稅籍之營業人，免徵營業稅外，仍應課徵營業稅。是上訴人將營業用之系爭房屋（固定資產）予以出售，自屬整體營業行為之一部分，乃應課徵營業稅。」 參、爭點
一、個人大量出租學生套房作為學生宿舍長期使用，應否課徵營業稅？
二、個人取得營業用之固定資產之進項稅額，得否主張扣抵？...（本文未完）
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