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發佈日期：2025/11/12

土地法裁判精選──時效取得地上權之登記(臺北高等行政法院高等庭112年度訴字第1216號判決解說)

◎本文出處：月旦實務選評第5卷第07期（2025年7月），作者：陳立夫／政治大學地政學系講座教授

【本文試讀】

【導讀】

壹、前　言

民法第769條規定：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」第770條規定：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」第772條規定：「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」基此，地上權得因時效而取得。而關於時效取得地上權，係實務上重要課題；另，於不動產登記實務上，有關占有他人土地，而以時效完成申請地上權登記之案件及其引生之相關爭訟事件，不在少數。是類事件（議題）常見爭議，厥為時效取得地上權要件之一：「以行使地上權之意思而為占有」之證明上。近期，臺北高等行政法院高等行政訴訟庭112年度訴字第1216號判決（地上權登記事件）對於「以行使地上權之意思而為占有」之證明，認應採寬鬆見解，頗值注目；是本期土地法裁判精選，選錄本件判決解說之，並闡釋有關時效取得地上權登記相關基本概念之旨趣。

貳、臺北高等行政法院高等庭112年度訴字第1216號判決

一、事實概要
原告林○發於2023年4月18日，就其占有屬玉皇上帝、蘇○龍所有（應有部分各1/2），坐落臺北市大安區金華段1小段712之3地號（占有面積1m2部分）及712之4地號土地（占有面積97m2部分），向被告臺北市大安地政事務所申請時效取得地上權登記。經被告受理、審查後，認尚有應補正事項，乃於2023年4月21日通知原告於15日內補正；嗣被告以原告逾期仍未就「時效取得地上權之主觀意思」之證明文件提出補正為由，乃依土地登記規則第57條第1項第4款規定駁回系爭登記申請案件（原處分）。原告不服，提起訴願，經臺北市政府於2023年8月23日駁回其訴願；原告仍不服，遂提起本件行政訴訟（課予義務訴訟）。

二、判決要旨
本件判決撤銷訴願決定及原處分，並命被告應對原告於2023年4月18日就坐落臺北市大安區金華段1小段712之3地號面積1m2部分、同小段712之4地號面積97m2部分土地（如附圖所示）之時效取得地上權登記申請，辦理公告。其判決理由之重點（判決要旨），詳如後列判決整理內容中，黑體字所示。

參、判決解說

一、關於時效取得地上權登記之基本概念

（一）地上權時效取得之要件
地上權之時效取得，依民法第772條準用第769條、第770條規定之　結果，其應具備要件如次：
1.須以行使地上權之意思，占有他人之土地（已登記或未登記不拘）；
2.須為和平、公然、繼續占有他人土地；
3.須法定期間（惡意者，20年；占有之始為善意並無過失者，10年）之經過。
要言之，依時效取得地上權者，須占有人在主觀上有以行使地上權之意思，在客觀上有在他人土地上建築建築物或其他工作物，而占有使用他人土地。換言之，占有人無行使地上權意思而為占有時，其取得時效不能開始進行；且關於此點，主張取得時效利益之占有人，應負舉證責任。
又，地上權之取得時效完成後，占有人僅取得登記請求權，須待申請登記機關辦畢登記後，始能取得其占有土地之地上權。

（二）時效取得地上權登記之程序
關於時效取得地上權登記之程序，依序主要為：申請、收件、審查、公告、登簿、繕發書狀（土地登記規則第53條）。另，內政部訂頒時效取得地上權登記審查要點，作為登記機關審查作業之規範。
占有他人土地，主張時效完成，向登記機關申請地上權取得登記者，依土地登記規則規定，應檢附下列書類文件：
1.登記申請書。
2.申請人身分證明（同規則第34條第1項）。
3.占有範圍位置圖（即土地複丈成果圖）。
4.以行使地上權意思而占有之證明文件（同規則第118條第1項。此乃主觀占有意思之證明）。
5.占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占　有事實之文件（同規則第118條第1項。此乃客觀占有事實之證明）。
登記機關對於時效取得地上權登記申請案件，於收件並經審查證明無誤者，應即公告30日，並同時通知土地所有權人或管理人（土地登記規則第118條第2、3項）。土地所有權人或管理人在公告期間內，如有異議，登記機關應依土地法第59條第2項關於調處之規定處理（同規則第118條第4項、時效取得地上權登記審查要點第14點）。經公告期滿，無人提出異議，或雖土地所有權人提出異議，惟經地政機關調處認占有人符合時效取得地上權之法定要件且未違反相關法令規定，以及所提出之證明文件符合規定者，登記機關即為時效取得地上權之登記。至不服調處者，應於接到調處通知後15日內，向民事法院訴請處理，逾期不起訴者，則依原調處結果辦理之（土地法第59條第2項）。

（三）關於以行使地上權意思而占有之證明文件
按占有他人土地建築房屋或其他工作物，並非必然皆以行使地上權之意思而占有。而主張時效取得地上權者，須以行使地上權之意思而占有始足當之，若依其所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。因此，申請人申請地上權登記時，應提出「行使地上權之主觀意思而占有」之證明文件供地政機關審查。
又，最高法院64年台上字第2552號原判例謂：主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，且如上所述，申請時效取得地上權登記時，須檢附以行使地上權意思而占有之證明文件。然而，此項占有人主觀意思之證明文件，究竟如何為是？實務上常見爭議，或認為舉證困難者；另，本件判決亦認為：「本難舉證證明」。事實上，但關於是項證明，仍可依占有個案事實、情節認定之，尚難謂舉證困難。而有關於此，學說上業已先後舉述多則證明事例（方法）予以闡述（於此不擬重複贅述）；而所述證明方法之事例，並經內政部於2010年6月28日參照前開最高法院原判例及最高行政法院95年9月份庭長法官聯席會議原決議見解，修正土地登記規則第118條規定，明定申請登記應提出「以行使地上權意思而占有」之證明時，於該條之修正說明中，予以引述。現本文再舉一例，以供參考。例如：甲以建築房屋之目的，就乙所有之A地設定地上權登記；於建築前，為確認A地界址範圍，以利建築，爰向地政事務所申請鑑界複丈。然因地政事務所鑑界施測錯誤，誤指A地界址線於相鄰B地之範圍內，以致甲誤認其地上權得行使於實地之範圍，爰按鑑界錯誤指示之界址線建築房屋，而越界占有使用相鄰B地之部分。嗣10多年後始發覺此情事，則甲自得舉證主張係以行使地上權之意思占有使用相鄰之B地（此非單純之越界建築）。

二、本判決重點之解說
如前所述，關於申請時效取得地上權之第一要件，厥為以行使地上權之意思而為占有。另，本判決主要爭點在於：被告以原告（申請時效取得地上權登記之占有人）未補正「以時效取得地上權之意思而占有」之證明，而駁回原告申請是否合法？對於是項證明，儘管本判決認為：「欲期一般未諳法律之民眾於利用土地之初，即明瞭『地上權』之義，俾能於占有土地期間備具日後主張時效取得地上權之相關證明，實有困難」。但因時效取得地上權，須以行使地上權之意思而占有，其時效始開始進行。是以下，依本判決理由「五、本院之判斷、（五）」所採認之內容，整理占有人（即原告）與系爭土地及地上建物關聯之情形如下，藉以說明本判決對系爭「以行使地上權之意思而占有」之判斷：...（本文未完）