外國人購買泰國不動產的法律規定與稅務應行注意事項

文章發表： 2025/03/13

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俞伯璋

國萬泰國法律事務所創辦人、全國律師聯合會國際事務委員會副主委

蔡楚城

國萬泰國法律事務所春武里分所所長、泰國執業律師

壹、前言

泰國不僅是著名的旅遊勝地，也是投資不動產的熱門國家。由於土地價格相對較低、租賃收益穩定，再加上便利的地理位置，吸引了眾多外國投資者。然而，外國人在泰國購買不動產時，將面臨多項法律限制與潛在問題。再者，稅務問題亦是外國投資人不可忽視的重要環節。泰國政府對不動產交易實行多項稅費政策，涵蓋購買、持有、出租及出售等階段。本文將深入分析外國人購置泰國不動產涉及的法律與稅務規定，並探討可能面臨的風險與解決方案。

貳、外國人在泰國購買不動產的法律框架

一、泰國法律對外國人購置不動產的基本限制

根據泰國「土地法典」（B.E. 2497, 1954）第86條規定，外國人不得直接擁有泰國土地。此規定旨在保護本國公民的土地資源，並限制外國投資者對當地土地市場的影響。然而，雖然泰國法律禁止外國人直接擁有土地，但並未完全排除外國人投資不動產的可能性。外國人可合法持有以下類型的不動產：

(一) 公寓（Condominium）

在滿足特定條件的情況下，外國人可以直接購買公寓單位，並擁有永久產權。

(二) 長期租賃權（Leasehold）

外國人可租賃土地或房屋，租期最長為30年，並可續約兩次，總共可達90年。

二、外國人購買泰國公寓的法律問題

根據「公寓法」（Condominium Act B.E. 2522, 1979）第19條之2的規定，外國人在同一棟公寓大樓中持有的單位總面積不得超過49%。此外，購買公寓的資金必須從海外匯入，並需提供銀行出具的外匯匯入證明（Foreign Exchange Transaction, FET）。若該大樓中外國人持有比例已達上限，外國人將無法再購買該大樓中的單位。同時，未能提供有效的外匯交易證明可能導致房產過戶程序的延誤，甚至無法完成，因為土地局不會受理缺乏該證明的過戶手續。另有一項潛在問題是，外國人在物業管理方面可能面臨挑戰，無法完全參與管理決策，並可能對管理費分配產生爭議。

三、外國人通過租賃方式購買土地的法律問題

根據「土地法」的規定，外國人可以與泰國土地所有者簽訂最長30年的租賃協議，且期滿後可續約兩次。為了確保租賃的法律效力，租賃協議必須在土地廳正式登記。未登記的租賃合約無法律效力，特別是超過3年的租賃合約，只有完成登記才能在整個租期內受到法律保護，否則僅在3年內有效。登記過程中需支付1%的登記費和0.1%的印花稅，這些費用通常會根據租賃總金額計算並於登記時支付。

然而，租賃關係中仍可能面臨法律問題，例如在租賃期間，若地主出售或轉讓土地，新地主可能不承認原有的租賃協議。此外，若租賃合約條款不夠清晰，可能導致雙方對權利與義務的理解不一致，增加潛在爭議的風險。因此，建議與地主簽訂詳細的租賃合約，明確雙方的權利與義務，同時在合約中加入保障條款，例如補償條款，以應對地主變更可能帶來的影響。

四、外國人通過設立公司的方式購買土地

(一) 泰國公司法對外國投資者的規定

根據1999年「外國人經營法」（Foreign Business Act）第4條，外國人在泰國設立公司時，其持股比例不得超過49%。其餘股份必須由泰國國民持有，並且泰國股東必須是真實存在且有能力支付股份的出資者。

(二) 常見的法律問題及應對建議

名義股東的使用涉及法律風險，部分外國人可能嘗試與泰國名義股東合作，但此模式屬於非法行為，一旦被查處，相關公司將面臨罰款甚至解散，涉事股東也可能承擔刑事責任。此外，由於外國股東的持股比例受到限制，他們在公司治理中往往處於弱勢地位，對公司決策的影響力有限。再者，公司在購地後還可能面臨土地稅和企業所得稅等稅務問題，進一步增加持有成本。

為應對上述挑戰，建議選擇真正的泰國股東作為合作夥伴，杜絕使用名義股東模式。同時，在公司章程中設置股東保護條款，確保外國投資者在公司決策中擁有一定的保障和權利，以平衡公司治理結構並降低風險。

五、外國人購房的其他法律風險

在購房過程中，權利歸屬和詐騙風險是需要特別注意的問題。首先，購房前應確保房產的合法性，仔細查驗相關檔案，例如地契，以確認房產權屬無誤。特別是在購買預售房時，需要警惕開發商可能因資金不足而導致工期延遲甚至專案未完成的風險。此外，詐騙風險也不容忽視，例如一些不良仲介可能提供虛假資訊或收取過高傭金，甚至存在購房合約或權狀檔案被偽造的情況。面對這些潛在風險，謹慎核查相關文件並選擇可信賴的仲介或合作夥伴是至關重要的。