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以股權與不動產交換的課稅問題研究

文章發表: 2022/10/20

封昌宏

  • 資誠企業管理顧問公司副總經理

陳筱娟

  • 資誠聯合會計師事務所執業會計師

股權與不動產是家族傳承最常見的標的,一個家族企業在經過兩代以上的繼承,若沒有妥善的規劃,不論股權或不動產都會分散,形成一筆土地多人共有,企業的股權分散而導致經營權的爭議。因此,目前實務上已常遇到家族成員間想整合這些共有的不動產以及分散的股權,希望土地不再是共有,而股權也集中由少數人所控制。要如何達成這個目標呢?可採取的方式包括,股權或不動產的買賣,股權或不動產的贈與,或者以股權與不動產交換。

買賣的方式整合不動產或股權,在雙方有二親等內的親屬關係,依遺產及贈與稅法第5條第6款的規定,推定雙方屬贈與關係應課贈與稅,除非雙方能提出支付價款的證明文件,並經國稅局審核核發非屬贈與之證明文件。故要以買賣的方式整合必須準備資金,當不動產或股權的價值很高,所需要準備的資金就很大,若沒有相對的資金就無法以買賣的方式整合。

相對的,以贈與的方式整合,就不必準備資金,但除了要繳納贈與稅、契稅及土地增值稅外,在現今小家庭的社會,兄弟姐妹間財產是分的很清楚,要無償把土地或股權移轉能性非常的低。

因此,以股權與土地交換乃成了最符合雙方利益的整合方式。交換在法律上稱為互易,依民法第398條規定:「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者,準用關於買賣之規定。」故交換雖然不是買賣,但在法律關係上卻準用買賣之規定,這在稅法上有什麼意涵呢?本文將交換的法律關係拆解如下:交換是換出財產者將換出的財產出售,再以售得的價款買進換入的財產,若有資金的流程應該是換出者先向交換的相對人收取賣出的價金,再將收取的價金支付給交換的相對人支付買入財產的價金,要相對人先付價金再收取價金顯然沒有必要,故就免除了價金收付的義務。但在稅捐的課徵上並不會因為免除了價金收付的權利及義務,就免除了財產買賣應負的納稅義務,故交換的雙方都屬於出售財產的行為,故交換雙方在稅法上的義務都不會少。

自然人間以股權與不動產的交換而言,換出股權者等同是出售股權的行為,若出售的股權,未發行股票則出售的利得,屬財產交易所得,應計入換出人的綜合所得課稅。有關財產交易所得的計算,依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定,財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。問題來了,交換沒有資金價款的支付,如何認定交換時的成交價呢?依營業稅法施行細則18條的規定:「營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者,其銷售額應以換出或換入貨物或勞務之時價,從高認定。」在財產交易所得的計算,可適用這條的規定嗎?若可,則應以股權及不動產時價較高者為收入,減除股權的取得成本為財產交易所得,但何謂時價,財政部曾解釋房屋的評定現值為時價1,而股權的時價呢?原則上會以股權的淨值為時價,故會以兩者較高者為股權出售的收入。

若股權已發行股票,則應課徵的就不是財產交易所得而是證券交易稅,若是未上市櫃且非興櫃股票,交易所得要計入個人基本所得額課稅,若是該股權符合所得稅法第4條之4第3項特定股權的定義2,交易所得應課徵房地合一稅,不課徵個人基所得稅額。

在換出不動產的一方,等同是出售土地及房屋,土地部分換出人應課徵土地增值稅,換入房屋者等同是購入房屋,要課買賣契稅3。若換出的房屋、土地是在104年12月31日以前取得者,換出土地之交易所得免稅,換出房屋應課財產交易所得。若換出的房屋、土地是在105年1月1日以後取得,則應課房地合一稅,不論財產交易所得,或房地合一稅,都涉及售價的認定,依目前的稅捐稽徵實務仍然可能按土地公告現值與房屋評定現值(以下稱不動產現值)與股權淨值比,以大者為售價。

若交換時不動產現值合計數與股權淨值不同,是否會涉及遺產及贈與稅法第5條第2款,以顯著不相當代價讓與財產以贈與論的情事?依本文的見解,若股權的淨值低於不動產現值,很可能會認定不動產所有權人顯著不相當代價讓與財產,但若是股權淨值高於不動產現值,應不致於認定轉讓股權者有顯著不相當代價讓與財產的情事,因為眾所皆知,不動產的市場價值是高於不動產的現值,但若股權淨值高於不動產的現值太多,是否有被認定顯著不相當代價讓與財產,而應課贈與稅的情事,就要視差異的金額個案認定。

註釋

  1. 個人出售因贈與而取得之房屋,依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算財產交易損益時,其得減除受贈與時該房屋之時價,應以受贈與時據以課徵贈與稅之房屋評定標準價格為準。(財政部102年11月14日台財稅字第10200157200號令)返回內文
  2. 所得稅法第4條之第3項規定:「個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額,該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者,該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者,不適用之。」返回內文
  3. 有關當事人雙方以土地房屋與股票交換,其房屋所有權移轉應如何核課契稅案,復如說明二。說明:二、依契稅條例第2條規定「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅」。所稱不動產,依民法第66條規定,係謂土地及其定著物。復依財政部72年12月30日台財稅第39214號函釋,不動產之互易始得按交換稅率核課契稅。本案雙方當事人以土地、房屋與股票交換,非屬不動產間之互易,自無按交換稅率核課契稅之適用,其房屋移轉應按買賣契稅核課。(臺灣省稅務局79年3月16日稅三字第20080號函)返回內文

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