月旦會計財稅網
首頁時事直擊稅法特定股權交易課房地合一稅的適用爭議——104年12月31日前取得的股權該課房地合一稅嗎?

特定股權交易課房地合一稅的適用爭議——104年12月31日前取得的股權該課房地合一稅嗎?

文章發表: 2021/08/30

劉穎勳

  • 資誠會計師事務所執業會計師

封昌宏

  • 資誠企業管理顧問公司副總經理

110年7月1日施行的房地合一2.0所得法修正案,目前最爭議的問題,乃是所得稅法第4條之4第3項項前段規定:個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額,該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者(以下簡稱特定股權交易),該交易視同第1項房屋、土地交易。同條第1項規定:個人及營利事業交易105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地),其交易所得應依第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所得稅。

有關第3項視同第1項房地、土地交易的文義該如何解釋,有二種可能性,第1種乃是指該特定股權的交易等同是第1項房屋、土地的交易,若該股權等同是第1項的房屋土地交易,則應適用第1項交易105年1月1日以後取得之規定,也就是僅有105年1月1日後取得的特定股權交易才適用該項規定。第2種解釋則是特定股權交易等同是交易105年1月1日以後取得之房屋、土地,若是後一種解釋,則不論股權是什麼時間取得,只要符合條件的股權交易一律都要課房地合一稅

但若從立法的體系來看,立法者似乎有意採第2種解釋,因為所得稅法第4條之4第2項規定:個人及營利事業於105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地,其交易視同前項之房屋、土地交易。同樣是視同第1項之房屋、土地交易,但該項就明確的指出105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地應適第1項的交易,很明確的104年12月31日以前取得的以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地,就不適用第1項的規定。但第3項卻沒有限定105年1月1日以後取得的特定股交易適用第1項的規定,這究竟是立法者的疏漏未規定,還是有意讓特定股權交易的範圍無限制的往前延長。

若果真如此,對營利事業持股超過50%的股東,在股權轉讓時就如芒刺在背,不知是否會被認定為應課房地合一稅。依房地合一課徵所得稅申報作業要點第6點第2項規定:本法第4條之4第3項所定國內外營利事業之股份或出資額,該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成,指交易該營利事業股份或出資額時,該營利事業或其控制之事業在中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之價值,占該營利事業全部股權或出資額價值之比率在百分之五十以上。同條第3項規定:前項國內外營利事業全部股權或出資額之價值,得以交易日前一年內最近一期經會計師查核簽證財務報告之淨值計算;交易日前一年內無經會計師查核簽證之財務報告者,以交易日之該事業資產淨值計算之。但稽徵機關查得股權或出資額價值高於淨值者,按查得資料認定。以簡單的公式來說就是:

中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之價值/營利事業之資產淨值>50%

有關分子不動產價值的認定,依房地合一課徵所得稅申報作業要點第6點第4項規定:第2項在中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之價值,應參酌下列時價資料認定:

  1. 金融機構貸款評定之價格。
  2. 不動產估價師之估價資料。
  3. 大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
  4. 法院拍賣或財政部國有財產署等出售公有房屋、土地之價格。
  5. 報章雜誌所載市場價格。
  6. 其他具參考性之時價資料。
  7. 時價資料同時有數種者,得以其平均數認定。

以上述資料來認定不動產的價值,會讓不動產的價值變成一個不確性極高的變數,尤其是營利事業帳上有長期持有的土地,在估價上更是件爭議的問題,因為營利事業根本無法知悉稅捐稽徵機關的認定標準,以致無法判斷價值是否超過淨值的50%,該不該申報房地合一稅變成一件無法確定的事,若股權出售者自行計算的價值是未超過淨值的50%,而未申報房地合一稅,但稅務機關依查得的資料認定超過,是否會認認未申報依所得稅法第108條之2規定處罰?

若出售股權者怕被處罰要自行申報,依房地合一課徵所得稅申報作業要點第6點第5項規定應檢附下列文件:

  1. 股份或出資額轉讓合約、該交易之國內外營利事業股份或出資額交易後及交易日起算前一年內之股權或資本額登記資料、股權變動明細表、關係企業(含股權)結構圖。
  2. 交易之被投資國內外營利事業最近一期經會計師查核簽證之財務報告(無會計師簽證者,應附財務報表)、該營利事業所控制之持有中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之事業最近一期財務報表。
  3. 中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地依前項規定認定時價之相關文件。
  4. 股份或出資額轉讓交易之相關成本、費用等資料。
  5. 其他足資證明文件。

上列第2目要求提示最近一期財務報表,對於會計制度不健全的中小企業,是件爭議的問題,因為很多中小企業的財務報表,是為了報稅用不是營利事業的真實情況,帳面淨值很可能低於真實的淨值,再加上第3目要求提供不動產時價的證明資料,若不動產的取得時間久遠,無貸款也無類似可比較的不動產交易可提供,一定要花錢估價師估價嗎?而請估價師所估的價格稅捐稽徵機關一定採信嗎?都是爭議問題。

再從立法目的解釋,特定股權交易納入房地合一課稅的範圍,本身就是為了防止納稅者籍股權交易規避房地合一稅,在104年12月31日以前房地合一稅未施行,房屋土地不課徵房地合一稅,不應有刻意將不動產交易轉換為有價證券交易的行為,故將104年以前取得的股權納入房地合一稅的課稅範圍,是否超過了防杜規避房地合一稅的目的,也具有爭議性。

但若解釋為僅105年1月1日以後取得的特定股權才納入房地合一稅的課稅範圍,也有爭議的問題,就是若部分的特定股權是在104年12月31日以前取得,部分的股權是在105年1月1日以後取得,合計超過50%,這種股權的交易是否要列入房地合一稅的課稅範圍呢?或許立法者就是為了避開這個爭議,故未規定105年1月1日以後取得的特定股權交易課房地合一稅。但若真的將104年12月31日以前取得的股權也納入房地合一稅課稅範圍,是否過度擴大房地合一稅的適用範圍?在實務上必定造成眾多出售股權者,不知該不該申報房地合一稅的爭議問題。

延伸閱讀

  1. 房地合一稅2.0爭議問題研究──不動產證券化納入房地合一稅範圍
  2. 房地合一2.0特定股權交易持股比率的期間計算

高點會計專班

會計師,審計學,精準解題,陳仁易老師,專技會計師,高點會計專班
會計師,高等會計學,精闢解析,郭庭銨老師,專技會計師,高點會計專班
高普考,112年高普考解題,財政學&經濟學,張政老師,公職考試,高點高上公職
記帳士,112記帳士,會計學概要,考後解題,曾繁宇老師,證照考試,高點會計網
記帳士,112年稅務法規,考前題示,講座,施敏老師,證照考試,高點會計專班

精彩深度文章,盡在月旦會計財稅網

我想深入了解,《月旦會計實務研究》、《月旦財稅實務釋評》

  • 姓名:
  • 手機:
  • Email:
  • 職業:

    會計師事務所

    記帳業

    公司財會人員

    國考考生

    其他:

  • 雜誌:

    月旦會計實務研究

    月旦財稅實務釋評

請輸入驗證碼: 按一下重取驗證碼 (請區分大小寫)
^