房地合一稅105年1月1日施行後，對於不動產的短期投資獲利課以較重的35%及45%的稅率，且取消土地交易所得免稅的適用。然而，仍有投資人以各種不同的交易模式來規避房地合一稅的課徵，其中一種就是將不動產證券化，再以出售有價證券的方式來規避房地合一稅。

舉例來說，甲105年在臺北市要買一戶一億元的豪宅，他先以一億元成立一家Ａ股份有限公司，將一億元以每股面額10,000元發行10,000股，股東為甲及甲的配偶乙兩人，甲持有9,000股乙持有1,000股，再以Ａ公司的名義買入豪宅登記在A公司的名下，同一年度豪宅的價格上漲，甲乙兩人以每股價格12,000元將股票全部出售，賺取2,000萬元的價差，僅繳納證券交易稅36萬（12,000萬元×3‰），免繳納房地合一稅。若甲是直接以一億元購入豪宅同年度以一億二千萬元出售，則應繳納約630萬元房地合一稅（1.2億-1億-1.2億×0.05%）¹，也就是將不動產的交易轉換為有價證券的交易，規避同年買入賣出高額的房地合一稅。

房地合一稅2.0為了避免這種規避的情形，修正所得稅法第4條之4 ，在該條第3項規定：「個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。」依該條規定上述案例的甲若在房地合一2.0上路（110年7月1日）後，若仍以此方式投資不動產，所課的就不僅是證券交易稅，還要課房地合一稅了。

上述的個案課房地合一稅，是為了防止避稅，社會上多數人沒有反對的意見。但本次修法的內容規定，僅要營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，就納入課稅的範圍，依財政部所擬之房地合一課徵所得稅申報作業要點草案第6點第3項規定，有關股權或出資額之價值是以淨值計算，會不會過度擴大房地合一稅的課稅範圍？舉例說明如下：

以B公司的資產負債表來看，資產淨值為1600萬元，房屋及土地的價值為1000萬元，占淨值的比率超過50%，若Ｂ公司是一家族企業，股東丙是最大的股東，持股超過50%，未來丙出售股權或出資額時，且該股權或出資額是在105年1月1日以後取得者，就會被納入房地合一稅的課稅範圍。

因不動產仍然是多數公司中最有價值的資產，許多公司購置正常營運用的不動產需舉債購買，或者公司因正常業務的需要週轉金，向金融機構借款，以致有較高的負債比率，以致造成不動產的價值占淨值的比重偏高，這些公司將股權或出資額出售，真是炒作不動產該課房地合一稅嗎？若是則許多中小企業的股東都身陷出售股權或出資額，被課房地合一稅而不自知的風險。

註釋

1. 行為時所得稅法第14條之6規定出售房地未示證明文件以5%為出售費用 返回內文

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1. 「房地合一稅2.0」之分析
2. 遏止炒房 未上市證所稅復徵