吳俊志
- 執業稅務律師
一直以來立院有委員提出囤房稅修法的議題，希望以提高持有成本的方式，降低房價。惟對此，主管機關與朝野一直無法達成共識，可以預見的是在地價稅、房屋稅等持有稅上的攻防仍將持續。但另一方面，財政部也推出房地合一稅2.0，希望能透過加重房地合一稅，增加短期不動產移轉的成本。
房地合一稅現行法規
按現行所得稅法第14條之4第3項規定境內居住之個人「（一）持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。（二）持有房屋、土地之期間超過一年，未逾二年者，稅率為百分之三十五。（三）持有房屋、土地之期間超過二年，未逾十年者，稅率為百分之二十。（四）持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。」當時房地合一稅的立法，除了反映實價課稅以外，同時對於短期持有不動產者，課以較高的稅率，以土地增值稅稅率為20%來比較，要持有二年以上，才會有百分之二十的稅率。
而以往藉由同一年度內交易，土地增值尚未發生而不用繳納土地增值稅的情況，在房地合一稅中將會被課以45%的高稅率。
但當時房地合一稅立法無法處理的狀況是，所有權人透過成立人頭公司來持有不動產，並且透過股權交易就能轉移整間公司，這時形式上是股權交易，但實質上是不動產交易，持有人就藉此規避了房地合一稅的課徵。
修法方向分析
但由於在囤房成本不高的情況，持有二年再轉售對建商而言也不會是過大的負擔，故而本次修法首先針對持有年限著手，將現制45%延長至二年以內，二年到五年之間為35%，超過五年，未逾十年者才有20%。
然而本次修法的重點，依然是針對透過股權交易來移轉不動產的情形。故而修法擬將營利事業納入房地合一，並且對透過交易持股過半數營利事業股份，且該營利事業股權價值50%以上是由不動產構成者，納入房地合一稅的課稅範圍。
將營利事業納入房地合一稅規範的範圍係屬合理，但就持股過半營利事業之股份交易視為個人交易，這對於透過人頭公司持有不動產的情形，仍然抑制有限。蓋既然使用人頭公司持有，則再以分散股權，或用其他個人人頭持有股份之方式，亦足以規避。
外一個值得注意的點，在於國內預售屋交易普遍，甚至預售屋出售之後，還有可能再度轉讓，此即俗稱的預售屋「紅單」轉讓。以此方式，由於不動產並未真正移轉，但實際上該不動產的實質上持有者可能轉了不知道幾手，故而可能用以規避持有年限的限制，本次修法亦宜加以規範。
另外值得注意的是，目前財政部與立院有初步共識，房地合一2.0的起算時點，可能回溯至2016年。換句話說，2016年取得的不動產，要持有超過5年才能適用20%的稅率，比原先的持有兩年要來的長。
小結
一直以來，囤房稅立意良善卻難以施行的重大原因，在於我國戶籍登記與居住現況不一致、借名登記普遍，故而主管機關更偏向加重不動產交易的稅負，直到不動產移轉時才加以評價。然而，即便排除了透過股權交易買賣不動產的門檻，由於自用住宅仍可排除房地合一稅，可預見的利用人頭規避的情形依舊無法杜絕。
