壹、引　言

2023年平均地權條例第47條之4修正限制預售屋及新建成屋之轉售，並於同年7月開始實施。立法意旨主要在於防止預售屋簽訂預約單後加價以換約轉售進行炒作牟利。但為緩和新法恐不當限制「非屬短期炒作之正當事由轉售」，於是在平均地權條例第47條之4中訂有除外情形，如轉售屬於「直系血親或二親等內旁系血親」間得讓與或轉售，以及經中央主管機關「公告許可」之情形不在此限。為此內政部針對「例外許可轉讓」依據平均地權條例第47條之4之授權乃於2023年7月訂頒子法，即「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」公告（下稱許可轉讓公告），許可轉讓公告以正面表列方式列出六種例外許可轉讓預售屋（及成屋）之情狀，由於內政部此一公告之內容涉及可實質轉讓之情狀而直接影響違反轉售裁罰之構成要件，並同時涉及禁止轉讓之範圍是否符合新法防止炒房之立法目的，自應審慎、縝密地進行規範，以免與立法意旨相背而擴及非炒房之行為，亦在新法的打擊範圍之內。上述內政部訂定之子法（許可轉售讓與公告）已在2023年7月1日施行，就平均地權條例母法之修法是否涉及違憲已有諸多討論，不擬在此討論。本文主要係針對前述之子法內容及其具體執行面向，仍有諸多法律上之疑義待釐清之處進行探討。

貳、「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」公告之疑義

一、「公告」違反授權明確性原則

新法除具有「一定親屬間」可以讓與或轉售外，針對「不具親屬關係之許可轉售」則完全空白授權予中央主管機關公告，亦即將「許可轉讓」（即：可免受處罰之構成要件）「空白授權」予行政機關以「公告方式」認定 ，此立法模式已違反授權明確性原則（按：因涉及裁罰構成要件本應由法律明定，如欲授權亦應符合授權之明確性原則）。此種直接概括式之空白立法授權於法理上雖非絕對禁止，但至少在母法中需就「授權之目的、內容及範圍」應具體明確，且具有可預見性及可受司法審查性，雖然在平均地權條例第47條之4之「立法理由」中有敘及非自願性之轉讓應予排除，但依大法官釋字第680號解釋理由書則要求：「立法機關以委任立法之方式，授權行政機關發布命令，以為法律之補充，雖為憲法所許，惟其授權之目的、內容及範圍應具體明確。至於授權條款之明確程度，則應與所授權訂定之法規命令對人民權利之影響相稱」，故仍應於平均地權條例母法條文中為具體授權，而非以立法理由授權。母法中僅以一句「其他中央主管機關公告得讓與」為空白概括授權，法理上已違反「授權之明確性原則」，此部分未來如引起行政爭訟時，勢必於行政法院司法審查時遭到嚴重挑戰。

二、「公告」以正面表列方式無法充分反映「立法目的之非自願性轉讓」

依條例新法第47條之4立法理由明載禁止預售屋轉讓之目的在於「維護預售屋交易秩序、防杜炒作」及「保障自住需求者購屋權益」，至於與親屬或配偶間交易無關之「非自願性之轉售」，諸如：重大家庭變故、失業、強制執行、車禍、重病、失能或其他非自願性等，係依授權主管機關訂頒之子法「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」公告中，此「許可轉讓公告」內容之第2條係以正面表列列舉六項可轉讓之情形，包括：(一)非自願離職；(二)本人或家庭成員失能；(三)災害毀損原設籍居住之房屋，致不堪居住使用，須另行租屋；(四)本人或其家庭成員因重大意外事故，致第三人失能；(五)繼承人讓與或轉售該預售屋，或經協議變價分配，或持憑法院確定判決或依法與確定判決同一效力之證明文件辦理變價分配者；(六)讓與該契約之共同買受人。於立法技術中「正面表列」係屬嚴格之限制，僅以正面列舉正始屬許可範圍，其餘一概均仍在禁止轉讓之列，上述公告列舉之六項情形是否足以將立法理由所禁止之「短期炒作」以外之事由含括在內已非無疑，僅是從六項正面列舉之許可事由即有明顯之不足，例如：「許可轉讓公告」內容第2條第1款之「非自願離職」僅限定於就業服務法第11條第3項之離職 ，除此之外，「其他非自願離職者」，如有轉讓預售屋均仍將被視為「炒作」而課處300萬元的鉅額罰款，顯與立法目的之防止炒作不符。此外，在內政部公版之「預售屋或新建成屋買賣契約讓與或轉售申請書」之應填寫申請格式書表內容中之第七點備註欄附有額外限制「離職事由應符合所列非自願離職情事，不包括定期性契約屆滿之終止」之字樣。此種透過「申請書之格式備註欄」之方式又額外限制「公告子法所無之情事」，已涉及轉售裁罰之實質構成要件，依行政罰之「處罰法定主義」（行政罰法第一條），亦有適法性之重大疑慮。抑有進者，依勞動基準法第9條規定，具有繼續性的工作，依法僅能簽「不定期契約」，而定期契約僅能適用於屬臨時性、短期性、季節性或特定性的工作，才能簽「定期契約」，若僱主就具有繼續性、常態性的工作，違規以定期契約聘任時，該定期契約終止時，是否亦如「申請書之格式備註欄」所示而排除於申請預售屋轉讓許可之範圍？亦有疑義......（閱讀全文請參考月旦會計實務研究或月旦知識庫）

全文刊登於月旦會計實務研究，第74期：平均地權條例子法實施之實務探討　 訂閱優惠