壹、前   言

預售屋買賣向來為房地產最常見的交易模式，所謂預售屋交易，係指建商在房屋尚未興建完成前，以模型或平面圖向個人或營利事業等買方銷售預售建案，並於合意後與建設公司簽訂預售屋買賣契約書，惟買方未待預售屋興建完成取得房屋土地（成屋）所有權，即將該預售屋買賣契約書所彰顯「未來取得房屋土地（成屋）所有權」之權利轉售與第三人之交易；然而，隨著外界迭有反映有藉買賣預售屋哄抬價格獲取高額利潤卻未繳納或繳納低額稅捐之投機行為，是為澈底解決房價高漲問題，打擊炒作房市行為，政府祭出平均地權條例修法，禁止預售屋換約轉售，相關的課稅問題亦接踵而來。本文將聚焦於預售屋於簽訂預售屋買賣契約書後至興建完成房屋土地（成屋）登記移轉所有權間之交易行為，探討其在房屋土地交易所得稅（下稱房地合一稅）上可能面臨之爭議。

貳、預售屋交易之法律性質

一、與紅單交易同屬權利交易

實務上預售屋交易，尚有建設公司向潛在買方發放購買登記單，而先由買方預付定金或類似名目款項（例如坊間使用之預約金、保留金、議價金等），並取得「購屋買賣預約單」等書面契據作為訂定預約之憑證，嗣以該憑證與建設公司訂定預售屋買賣契約書之本約，而該憑單即為俗稱之紅單，惟買方未待與建設公司將紅單轉為正式簽約之預售屋買賣契約書，即將紅單轉售與第三人之交易，財政部亦肯認紅單交易亦屬於預售屋交易之一環；是當買方如為賺取價差，進行短期炒作牟利，將「購屋買賣預約單」等書面契據之紅單以加價換約方式轉售與第三人，交易標的應為「優先購買權利」，即讓受享有未來與建設公司優先簽訂預定之預售屋買賣契約書之權利，與買方俟與建商簽訂預售屋買賣契約書後始轉售「未來取得房屋土地（成屋）所有權」，同屬權利買賣之性質，惟讓與債權內容不同。

二、與成屋買賣標的有別

雖按不動產經紀業管理條例第4條第3款所稱預售屋，係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物，並將預售屋納入房屋定義範圍，該條例同條第1款甚明，然而，買方與建設公司簽訂「不動產預定買賣契約書」，即負有依契約所定期程付款之義務及日後取得房屋土地（成屋）所有權之權利，足見預售屋於締約後、興建完成前，因未能辦理所有權登記，買方未取得預售屋之所有權，其僅取得將來得依買賣契約請求建設公司移轉登記房屋土地（成屋）所有權之權利，是其轉售第三人之標的，自屬將來取得興建完成房屋土地（成屋）所有權之權利，仍為權利買賣，與以房屋土地（成屋）等不動產作為買賣項目有別。

又近年為抑制房價不當炒作，維護房地產市場交易秩序，保障真正自住需求者之居住正義，依2021年7年1日修正施行平均地權條例第47條之3第5、6項前段規定：「Ⅴ.銷售預售屋……，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。委託不動產經紀業代銷者，亦同。Ⅵ.前項書面契據，不得轉售予第三人。」已明定紅單禁止轉售；同時，依2023年7年1日修正施行平均地權條例第47條之4第1項前段規定：「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。」亦明定限制預售屋買賣契約書之轉讓，並以有該條項但書所定配偶（包含司法院釋字第748號解釋施行法規定之同性伴侶關係）及直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售行為，或經中央主管機關公告得讓與或轉售之情形〔例如買方簽約後因非自願失業或配偶、近親重大傷病須長期療養等重大變故，並經直轄市、縣（市）主管機關核准者〕為例外。由於上述平均地權條例修法內容僅屬訓示規定，即使買方違規讓售紅單或預售屋買賣契約書，該買賣之法律行為仍有效，從而，涉有納入房地合一稅課徵規範之討論......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）

全文刊登於月旦財稅實務釋評，第63期 　 訂閱優惠