壹、前    言

在現代租賃市場中，租賃住宅已成為許多家庭的重要居所。隨著人口流動性增加，住宅租賃需求日益上升，住宅租賃糾紛也隨之增加。關於租賃住宅租賃關係消滅及返還實務，常因一方不配合點交或遺留物處理不當，引發許多爭議。租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃條例）第12條的設立，旨在解決租賃契約消滅時的點交問題及遺留物處理問題，以保障租賃雙方的權益。本文將深入探討該條款的法律意涵及適用問題，並提出相應的修法建議，以期為租賃住宅市場提供更明確的法律指引。

貳、案例事實

房東老王和承租人小葉，租賃過程起初順利，但在住宅租賃契約即將到期前，老王多次聯絡小葉，要求他準備退房並進行房屋的點交。然而，小葉的回應總是含糊不清，沒有明確表示是否會配合。當租約到期時，小葉仍未搬離公寓。老王認為自己已履行催告，依據租賃條例第12條第1項後段規定進行單方點交程序，並報警趁警方將小葉帶離租賃住宅製作筆錄時，迅速進入更換門鎖後，同時將小葉遺留在公寓內的物品移出拋棄。

小葉返回住處後，發現門鎖被換掉，個人物品也消失無蹤，他認為自己仍然擁有居住權，且老王報警由警方將小葉帶走並趁機進入並未依照合法程序進行催告，因此小葉向法院提起損害賠償訴訟。

在法庭上，老王主張已經履行了合理的催告程序，並且在小葉未配合點交的情況下，可主張單方點交取回房屋。而小葉則堅稱老王未依法進行合法的催告，且他的居住權並未消失。誰的主張正確？

參、租賃條例第12條基本概念

一、歷史背景與立法意圖

租賃條例第12條的制定理由可以從兩方面進行說明：首先，為避免租賃契約屆期或終止時，承租人先行搬離租屋處或不願配合交還房屋，導致出租人無法辦理點交及進行整理，進而引發一系列爭議，參考105年6月23日內政部內授中辦地字第1051305384號公告之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之第13點，制定了第1項規定。此規定旨在確保在租賃關係終止時，雙方能共同完成點交程序，避免因一方不配合而導致返還程序的中斷和紛爭。

其次，針對租賃契約屆期或終止後，承租人在租賃住宅內遺留的物品，租賃條例第12條第2項規定出租人應先定相當期間催告承租人取回遺留物。如承租人在逾催告期限內仍未取回，則視為承租人拋棄遺留物之所有權，旨在提供出租人處理遺留物的合法依據，減少因遺留物處理不當而引發的法律糾紛。

相較於民法，租賃條例第12條規定的立法理由在於提供明確的法律指引，以確保租賃契約終止後的點交程序和遺留物處理能夠依法進行，減少實務操作中的不確定性和爭議，保障租賃雙方的權益。

二、點交之定義

租賃條例第12條第1項所稱的點交，是指在租賃契約消滅時，承租人將租賃住宅及其附屬設備返還給出租人，並且租賃雙方共同對這些物品的數量和狀態進行確認的程序。點交程序不僅僅是物品的交接，更是一個雙方共同參與的過程，旨在確保租賃雙方可以對房屋及附屬設備的狀況達成一致意見，避免未來引發爭議。點交程序的設立，提供了明確的法律框架，保障了返還過程的公正性和透明度，從而更有效地保護了雙方權益。

三、完成點交的效果

在租賃住宅完成點交後，承租人與出租人之間的法律關係會產生以下重要改變。

首先，承租人對於租賃住宅及其附屬設備不再負有保管責任。這意味著，從完成點交那一刻起，承租人不再需要對租賃物的狀況和安全性負責，這一責任正式轉移回出租人。

其次，出租人重新獲得對租賃住宅的自由使用收益權。出租人可以依據民法或其他相關法律規定，行使對租賃住宅的所有權利，包括但不限於進行再出租、出售、或其他處置行為。

點交完成後，發現租賃住宅或其附屬設備因可歸責於承租人的事由而遭到毀損或滅失，出租人仍然有權依據租賃契約或相關法律規定，向承租人請求損害賠償。這一點確保了出租人即使完成點交，出租人仍可對承租人的行為追求相應的法律責任。

綜合以上，完成點交後，租賃雙方的權利義務發生了實質性的變化，並且無論在共同完成點交以及單方點交的情況下，均具有相同的法律效力。點交程序提供了清晰的法律依據以解決潛在的爭議，保障提供租賃住宅返還過程的順利進行。

四、要式性

在租賃條例施行前的年代，租賃住宅與其他租賃物一樣，適用民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；……」並未明確規定返還租賃物的點交程序，因此過去返還租賃住宅並無特定的法律形式要求，需以「承租人是否已依債之本旨返還租賃物」此等不確定的法律概念對不同個案的具體情況進行實質認定，然而對於已陷入租賃爭議的兩造而言，經常各有各的認定形成僵局，進而不斷以民事及刑事訴訟相互攻擊，不得安寧。

然而，租賃條例第12條則賦予點交返還租賃住宅及遺留物處理應踐行的程序。根據同條第1項，租賃契約消滅時，租賃住宅的返還應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備的點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。其第2項進一步規定，若點交後尚有遺留物，除租賃雙方另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，處理費用可由押金扣除，不足部分由承租人給付。

租賃條例第12條規定提供清晰的法律程序，將返還租賃住宅及處理遺留物轉變為透明、公正、易預判效果的要式行為。若未踐行法定方式，將不會產生點交完成及遺留物視為拋棄的法律效力；反之，確實遵守並踐行法定方式，則可發生明確的法律效果，防止出租人可能面臨的刑事責任、保管責任及風險的移轉等事宜，避免返還租賃住宅和處理遺留物形成僵局，及減少返還租賃物過程中的糾紛。租賃條例第12條的法定程序，不僅強化了租賃關係中的程序正義，也提升了實務操作的可預見性和穩定性，故應當儘可能以易於舉證且易於認定的要式行為較佳的解釋原則......（閱讀全文請參考月旦會計實務研究或月旦知識庫）

全文刊登於月旦會計實務研究，第85期：投資海外不動產法律與稅務問題　 訂閱優惠