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土地開發實務案例解析——繼承、共有與土地開發

文章發表: 2021/06/16

簡英宗

  • 喬巴不動產估價師事務所估價師

講座實錄

壹、前言

今天的題目就是繼承、共有跟土地開發

今天其實是給土開,所以原理原則我會講一點點,也會講一點點土開,還有地政相關的業務,我很常跟仲介的學生講未來有四個仲介會面臨到的四個大趨勢,這四個很重要,第一個叫危老重建;第二個叫包租代管,你們會發現現在各個縣市開始有包租代管的公會;第三個叫做田園工廠或者叫未登記工廠,即工廠輔導法裡面的內容;第四個也跟農地有相關,叫做農地種電即太陽能。這四個目前是中南部以來越來越火燙的,在座的不管是會計師、律師還是其他專業人士,你們一定會聽到這些東西,所以再講一次,危老重建、包租代管、未登記工廠跟太陽能這四個是一定會碰到的東西。

給大家一個新的想法,國發會有一個報告,全臺灣的總人口數時至今年,包括今年,都還在往上走,所以房價漲,就我個人而言我覺得非常的理所當然,明年人口也還會往上走,可是明年轉後年就是110年轉111年,國發會的通常評估報告一定會有樂觀、悲觀跟持平的想法,他推估明年轉後年人口會下來,今天講土地開發,人口不就是影響土地開發最嚴重的一件事嗎?這是一個總量的概念,這時候你一定會問那為什麼臺中、臺南、桃園還是漲不停?因為區域,剛剛我那個同學住北區還是北屯都還在漲是因為綠線剛開,這麼說好了有學生問過這個問題,我講了四個字,大者恆大,所以年輕一輩本來住在偏鄉的,都市生活環境和交通都比較好方,那他一定會想辦法搬,會留在那邊耕田人比較少,所以以後會有磁吸效應,以後一定是大者恆大,不單單臺南會有這個問題,臺中、桃園都會有這個問題。那剛剛講的就是明年轉後年,我覺得那是可以小心去面對然後去看這會有什麼效應的一件事情。

因為過去的這些經歷,讓我一直思考說有沒有一個圖,可以把不動產的界限畫出來,所以我今天總共會畫兩張大圖分享給各位,這兩張大圖裡面會涵蓋不動產的所有的事情。

都市計畫,在臺南叫都發局,在新北市叫城鄉局,所以也有人叫城鄉計畫。基本上,左邊是屬於都市計畫的系統;中間的部分,這張圖如果你有學過企管應該會有看過這張圖,這張圖是Michael Porter的價值鏈,他原本是講生產製造業,原料進來,產品加工,加工完之後變成成品行銷出去,所以底下這些叫做主要活動。不動產的主要的活動到底是什麼?一開始是土地開發土地開發的原則很簡單就是去開發土地,所以建商去選擇一塊地來開發的時候,手段方式很多種,建商可以去開發土地,政府也可以去開發土地,所以政府去開發土地的時候,走的就是土地徵收條例的區段徵收。那重劃呢?重劃又有分公辦跟自辦,重劃基本上分三種,市地重劃、農地重劃、農村社區土地重劃。所以不管是區段徵收還是重劃,基本上都算土地開發的一種。一塊地整理乾淨了,為什麼建商喜歡重劃後的土地?土地比較方正,沒有產權問題,講白話文叫做產權乾淨,可能就是一個人就擁有那一整塊地,另外還有一個原因,區段徵收跟重劃基本上他會把上面的房子全部推乾淨,你們看到的是柏油路以上的產權,另外一個是柏油路以下的,推完之後他會把那些土全部挖起來了,該埋的管線會重新埋過,所以區段徵收跟重劃完的管,基本上他都跟書、圖、現場的配置會完全的一致,所以這個是建商比較喜歡的原因之一。開發完之後叫建築營造,然後蓋完之後叫新成屋,新成屋誰來賣?代銷。代銷賣完就變中古屋,坊間有一種說法叫新古屋即一年以下的叫新成屋,可是我覺得一年以下基本上只要轉過手都叫中古屋,新古屋我的認知上還是叫中古屋。中古屋誰來賣?仲介。房子隨時間過去,最後要拆掉,是不是又回到都更跟危老。那危老的發生是怎樣,都更之前在臺北很難推,自從文林苑的事件以後。那時候新北其實有一個叫做快速都更,全同意就可以都更,所以中央也有看到這一塊,如果當事人全部人都談好了,為什麼我不給你都更?危險老舊又有結構技師或者以臺南而言有建築師的認證,或者說有結構技師或土木技師的認證,基本上就可以進行危老,危老之後又等於從頭再來一次,所以這叫主要活動。

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