講座實錄

壹、前言

今天的題目就是繼承、共有跟土地開發。

今天其實是給土開，所以原理原則我會講一點點，也會講一點點土開，還有地政相關的業務，我很常跟仲介的學生講未來有四個仲介會面臨到的四個大趨勢，這四個很重要，第一個叫危老重建；第二個叫包租代管，你們會發現現在各個縣市開始有包租代管的公會；第三個叫做田園工廠或者叫未登記工廠，即工廠輔導法裡面的內容；第四個也跟農地有相關，叫做農地種電即太陽能。這四個目前是中南部以來越來越火燙的，在座的不管是會計師、律師還是其他專業人士，你們一定會聽到這些東西，所以再講一次，危老重建、包租代管、未登記工廠跟太陽能這四個是一定會碰到的東西。

給大家一個新的想法，國發會有一個報告，全臺灣的總人口數時至今年，包括今年，都還在往上走，所以房價漲，就我個人而言我覺得非常的理所當然，明年人口也還會往上走，可是明年轉後年就是110年轉111年，國發會的通常評估報告一定會有樂觀、悲觀跟持平的想法，他推估明年轉後年人口會下來，今天講土地開發，人口不就是影響土地開發最嚴重的一件事嗎？這是一個總量的概念，這時候你一定會問那為什麼臺中、臺南、桃園還是漲不停？因為區域，剛剛我那個同學住北區還是北屯都還在漲是因為綠線剛開，這麼說好了有學生問過這個問題，我講了四個字，大者恆大，所以年輕一輩本來住在偏鄉的，都市生活環境和交通都比較好方，那他一定會想辦法搬，會留在那邊耕田人比較少，所以以後會有磁吸效應，以後一定是大者恆大，不單單臺南會有這個問題，臺中、桃園都會有這個問題。那剛剛講的就是明年轉後年，我覺得那是可以小心去面對然後去看這會有什麼效應的一件事情。

因為過去的這些經歷，讓我一直思考說有沒有一個圖，可以把不動產的界限畫出來，所以我今天總共會畫兩張大圖分享給各位，這兩張大圖裡面會涵蓋不動產的所有的事情。

都市計畫，在臺南叫都發局，在新北市叫城鄉局，所以也有人叫城鄉計畫。基本上，左邊是屬於都市計畫的系統；中間的部分，這張圖如果你有學過企管應該會有看過這張圖，這張圖是Michael Porter的價值鏈，他原本是講生產製造業，原料進來，產品加工，加工完之後變成成品行銷出去，所以底下這些叫做主要活動。不動產的主要的活動到底是什麼？一開始是土地開發，土地開發的原則很簡單就是去開發土地，所以建商去選擇一塊地來開發的時候，手段方式很多種，建商可以去開發土地，政府也可以去開發土地，所以政府去開發土地的時候，走的就是土地徵收條例的區段徵收。那重劃呢？重劃又有分公辦跟自辦，重劃基本上分三種，市地重劃、農地重劃、農村社區土地重劃。所以不管是區段徵收還是重劃，基本上都算土地開發的一種。一塊地整理乾淨了，為什麼建商喜歡重劃後的土地？土地比較方正，沒有產權問題，講白話文叫做產權乾淨，可能就是一個人就擁有那一整塊地，另外還有一個原因，區段徵收跟重劃基本上他會把上面的房子全部推乾淨，你們看到的是柏油路以上的產權，另外一個是柏油路以下的，推完之後他會把那些土全部挖起來了，該埋的管線會重新埋過，所以區段徵收跟重劃完的管，基本上他都跟書、圖、現場的配置會完全的一致，所以這個是建商比較喜歡的原因之一。開發完之後叫建築營造，然後蓋完之後叫新成屋，新成屋誰來賣？代銷。代銷賣完就變中古屋，坊間有一種說法叫新古屋即一年以下的叫新成屋，可是我覺得一年以下基本上只要轉過手都叫中古屋，新古屋我的認知上還是叫中古屋。中古屋誰來賣？仲介。房子隨時間過去，最後要拆掉，是不是又回到都更跟危老。那危老的發生是怎樣，都更之前在臺北很難推，自從文林苑的事件以後。那時候新北其實有一個叫做快速都更，全同意就可以都更，所以中央也有看到這一塊，如果當事人全部人都談好了，為什麼我不給你都更？危險老舊又有結構技師或者以臺南而言有建築師的認證，或者說有結構技師或土木技師的認證，基本上就可以進行危老，危老之後又等於從頭再來一次，所以這叫主要活動。