蔡佳峻
- 嘉威聯合會計師事務所執業會計師
一、背景
政府為整合規劃運用國公有、國營事業閒置或低度使用土地，行政院成立了「國有土地清理活化督導小組」，加上近年來政府力推台商回台，並積極為台商解決缺地的問題，而如何將國營事業手上所持有之土地活化，便是其中一項解決缺地問題的絕佳良策。
據報載，2019年以來，全台房市日趨火熱，各建商紛紛四處獵地搶商機，並鎖定五都等精華地區。加上近年全台國營事業最大地主台糖為了活化資產，設計合建分屋附買回的土地招標機制，在大面積土地難取得的趨勢下，建商樂於參與台糖合建分屋附買回機制。
二、何謂合建分屋附買回契約
所謂合建分屋，指的是地主(台糖)用土地跟建商交換建商所蓋的房屋。 而附買回機制，意思是說，地主(台糖)用土地交換到房屋後，再把所有房地賣回給建商，讓建商來銷售全部的房屋跟土地。
於是建商銷售房地，會有兩種來源：
- (1) 建商蓋好房屋，本來就登記在建商名下，然後出售(興建後第一次移轉)
- (2) 建商蓋好房屋，先登記給地主，然後建商向地主買回(興建後第一次移轉)，再出售(興建後第二次移轉)
三、第一次移轉與非第一次移轉，課稅方式大不同
在房地合一新制的前提下，根據所得稅第24條之5規定，興建後第一次移轉與非第一次移轉有以下差異
從上表可知，當建商買回國營事業賣回之房地再行銷售，由於非第一次移轉，將可能面臨高達45%的稅率，建商紛紛叫苦連天，陸續向財政部提出陳情。
四、新函令解套
由於國營事業有無法直接標售大面積土地的禁令，故折衷採取合建分屋附買回契約，以致於產生上述爭議。因此財政部於111/2/23發佈了台財稅字第11004645530號解釋令，核釋當國營事業配合政府活化運用土地政策，提供其所有之土地與建設公司簽訂合建分屋附買回契約，且該契約係以建設公司取得全部土地以興建房屋銷售為目的，建設公司於105年1月1日以後自國營事業買回之房地，並於110年7月1日以後交易者，得比照「興建後第一次移轉」之規定課稅，不用再被課45%的重稅，解決了上開爭議。
五、實務觀察
此函令是針對特殊個案(國營事業)所做之放寬解釋，非國營事業與建商進行合建分屋附買回契約，不在放寬之列，建商買回後再出售仍會面臨45%重稅，不可不慎。
