邱奕翔
- 萬驣會計師事務所會計師
壹、前 言
臺灣地狹人稠，土地的開發與利用一直是一個廣受關注的話題，而與大家最直接的關聯就是各種原因的失衡而導致的高房價。房價高低對一個國家或地區的經濟和社會有著深遠的影響，房價必隨經濟發展起飛呈倍數成長，這是全球房市的正常發展軌道。近幾年，政府從房地合一稅、實價登錄、限制貸款及貸款升息等各種手段抑制房價，效果尚在觀察中，仍能看到一般老百姓買不起房屋的辛酸與無奈。在此，本文將探討最近修正之平均地權條例對未來之影響及可能所生之稅賦。
貳、房價高低的影響及臺灣的現況
我國憲法第142條明示，國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足。由此可知，房價的高低不僅影響了人們的生活品質、整個經濟體系的發展，甚至對社會安定和政治穩定都有一定程度的影響。根據國際權威資料庫「Numbeo」所做出的「2023年各國房地產價格指數中之價格收入比」（Property Prices Index by Country 2023 “Price To Income Ratio”）最新公布的資料顯示，臺灣排名第16名（NBMBO, n.d.）。所謂的房價收入比，指的是房價與城市中，居民的家庭年收入之比值，當收入所得與市場房價的差異不大時，數字將會越低；反之，當收入所得遠遠跟不上房價時，比值差異則越大。依照國際慣例，比值約在3～6倍是最為合理的區間，但臺灣的價格與收入比卻是高達21.78倍。換句話說，也就是一般民眾要買房子需要大約22年不吃不喝才有可能買一間屬於自己的小城堡，而這還是最保守的估計，因為薪資水準跟不上通貨膨脹時，那只會需要更多年才能達成買屋的夢想。數十年來的發展，地方家族、政治勢力圈養農地，再隨著市地重劃、區段徵收，讓農地變建築用地，使其原來價格呈數倍、數十倍翻漲。而工業或商業用地在近幾年鼓勵臺商回流下，價格也是飆升得驚人，其他土地更是掌握在某些人手中，未達獲利甜蜜點，寧可荒廢也不出售。低持有成本及低利率讓能開發的土地稀缺，導致在土地供需失衡下使地價無止盡攀升，這些使房價高升的原因更是無法推諉的元兇。
參、歷史發展之沿革
根據歷史資料，自1949年國民政府遷臺後，推動一連串土地改革，如375減租、耕者有其田等。然後隨著經濟繁榮帶動都市土地價格上漲，政府遂於1954年制定「實施都市平均地權條例」，規定自1956年起，在臺灣各大都市實施平均地權，後因改為不分地區全面實施，自1977年更名為「平均地權條例」。而本次修正「平均地權條例」部分條文業經總統112年2月8日華總一義字第11200009161號令公布，政府明確說明本次修法之主要目的是為打擊炒房，健全房市交易秩序，以不影響市場正常交易為原則，幫助引導市場回歸穩健發展，協助不動產產業永續經營，並保障國人購屋權益與居住正義。此次修法的5大重點包含「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「建立私法人購買住宅許可制」及「解約申報登錄」。內政部（內政部地政司，2023）亦強調，住宅是用來居住，而非是用來投資炒作的商品。近年來，投資客或部分業者藉由預售屋換約或營造熱銷搶購等手法，炒作哄抬房價，並將高房價成本轉由全民負擔，所以內政部特別推動「平均地權條例」修法，以防杜炒作行為。
肆、持續政策之實行
政府打房政策已持續很多年，但種種原因讓臺灣的房價不跌反升，近年持續的政策就是2016年元旦「房地合一稅」1.0上路，導致2016～2017年交易量、成交價明顯回軟。但至2018年中美貿易戰開打，政府隔年7月推出「投資臺灣三大方案」的優惠稅制並鼓勵臺商回流，國內資金創下空前紀錄，然後接著開啟新一波漲勢。這波起漲點又巧遇2020年爆發新冠疫情（COVID-19），世界各國為緩解疫情之影響而紛紛採取貨幣寬鬆政策，普遍一般人因收入銳減日子過不好，但是這些貨幣政策卻讓投資客及許多財團有熱錢四處流竄，不但讓全國房地產成交價指數創下近年新高，也導致推升臺股及房市動能至新一波的高點。縱有2021年「房地合一稅」2.0、選擇性信用管制（限貸令）及實價登錄2.0上路，讓國庫創下新高的稅收及減緩房價在高升，但是依舊效果有限，因此促成這次火速三讀通過「平均地權條例」修法，並譽為史上最嚴厲之打房政策......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）
全文刊登於月旦財稅實務釋評，第41期 訂閱優惠
