| 重新確認公寓大廈管理組織的性質─社區的公共基金，究竟是住戶共有，還是獨立存在？ |
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| 【關鍵詞】 |
| 社團法人、 財團法人、 區分所有、 公寓大廈管理委員會、 信託、 公同共有 |
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| 壹、導論 |
| 公寓大廈的公共基金是「大家」的錢。但精確言之，公共基金的所有權歸屬於誰？公寓大廈管理條例第18條第3項規定「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之」，對公共基金之所有權歸屬語焉不詳。目前學說見解分歧，有認為公共基金是類似合夥的獨立財產，由全體區分所有權公同共有，但與區分所有權人之自有財產明顯區別。有認為公共基金為區分所有權人分別共有。有認為公共基金為區分所有權人「全體所有」，但沒有明確說明是分別共有、公同共有、或其他特殊共有類型。從2000年至今，涉及公寓大廈管理條例之最高法院判決有257筆，但最高法院也始終躲避這個解釋論的燙手山芋。 |
| 公共基金之所有權歸屬問題，也連結到學說實務爭論不休之區分所有權人全體、區分所有權人會議、管理委員會之間的法律關係，及孰（如何）有權利能力之問題。有學者介紹德國住宅所有權法之規定（全體區分所有權人構成一個區分所有權人團體，有限制性之權利能力，但並非法人；公共基金之所有權人為此團體），主張立法上應賦予區分所有權人團體權利能力，並以管理委員會為其法定代理人，由區分所有權人團體擁有公共基金。 |
| 最高法院認為，管理委員會於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體；管理委員會僅係區分所有權人會議之執行機構，並無實體法上之權利能力，因此不是侵權行為的主體，且並無權就區分所有權人私法上糾紛於他人成立和解。然而，也有最高法院判決採肯定見解，認為管理委員會有權就區分所有權人私法上糾紛與他人成立和解。 |
| 前述學說、實務對此等公寓大廈基本問題，無法達成共識，是巧婦難為無米之炊。因公寓大廈管理條例並未有清楚的立法設計，故法院的解釋論無所附麗。本文跟隨部分學者之取徑，從立法論角度切入此等問題。一旦釐清了區分所有權人全體、區分所有權人會議、管理委員會之間的法律關係，誰擁有公共基金的財產歸屬之問題，就迎刃而解。 |
| 本文立法論的思考框架，是學者提出之財產獨立性4種類型：第一是「一個自然人有複數『概括財產』（patrimony）」；第二是「財產有管理人但沒有所有人」；第三是「法人擁有財產」；第四是「非法人團體之財產」。第四種類型就是公共基金目前的寫照，這筆現金屬於全體區分所有權人，但因為一群住戶只是非法人團體，公共基金就必須轉而被有權利能力者（即住戶）擁有，而不能被團體擁有。此種妾身未明的狀態，使公共基金的相關爭議無法被法院一致地處理，並不理想。本文第貳部分將以其他三種財產獨立類型，設計出四種可能的替代方案，探討其細節並評價優劣。最終，本文偏好的制度設計是：將區分所有權人視作公寓大廈法人的成員，並讓此法人擁有公共基金。 |
| 本文第參部分進一步說明公寓大廈法人化後的相關制度面向如何設計。比較完全資產防禦與不完全資產防禦的成本、效益後，本文提倡前者。依違在極致的防衛型資產分割與一般的防衛型資產分割間，最終支持前者。公寓大廈法人的侵權責任，不應該直接適用民法第28條之規定，而應以公共基金優先清償代表人在業務範圍內致生之損害賠償責任。主任委員作為無償又無專業的法定代表人，其公共基金之歸責程度應降到具體輕過失或重大過失。公寓大廈法人的處理業務範圍，由法律、規約、區分所有權人會議劃定，但較好的預設任意規定是不處理專有部分的管理、維修以及其法律糾紛。 |
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| 貳、四種制度設計可能 |
| 一、公共基金當成是無所有權人、但有管理人的獨立財產 |
| 將公共基金當成是無所有權人、但有管理人的獨立財產，是第二種類型之財產獨立性；此之管理人為公寓大廈管理委員會。此種制度設計，接近現行公寓大廈管理條例第18條第3項之文義。此種財產獨立性不管在國內或國外都有實例。但此種制度設計之缺點是，國內法界可能難以接受財產被明確界定為無所有權人、亦非無主物。 |
| 二、區分所有權人成立特殊法人 |
| 一種治標治本的方式，是規定區分所有權人全體必須成為一種法人，公共基金成為法人之財產，規約就是此法人之章程。此乃第三種類型之財產獨立。法人按照法律、規約、會議決議使用公共基金；管理委員會為此法人之代表機關。此種解釋方式，符合公寓大廈之運行實況，也符合各方需求。 |
| 現行公寓大廈管理條例最大的缺陷，是沒有設想到全體區分所有權人作為一個組織的可能。現行法有規範區分所有權人會議，但會議本身不可能是一個組織，而是組織治理的方式。現行法有規範管理委員會——一種組織——但成員只有少數的區分所有權人。此種規範方式，打個比方，就像是公司法只規定每年的股東常會和董事會，卻沒有設想到股東全體與公司的法律關係。 |
| 前述學者所引介之德國住宅所有權法，在正確道路上，但本文認為未臻完美。吾人應更進一步思考：為何區分所有權人全體不能構成一個有完整權利能力的法人？這並非天方夜譚。以美國法為例，該國法制類似區分所有權人全體構成之組織者有二：condominium association通常指的是區分所有建築的全體所有權人組成的組織，homeowners’ association則是一個大社區（甚至一個鎮）的全體透天厝所有權人組成之組織。兩者的組織型態，取決於各州法律規定以及團體自己選擇的組織型態。不少homeowners’ association是獨立的非營利公司，共用部分（如娛樂設施）是由公司擁有，而非住戶共有。介紹美國法並不是要提倡照抄美國法，而是借鏡一種制度設計的可能。 |
| 要求區分所有權人全體必須成為一個獨立法人的成員，有何不妥？因為此種「公寓大廈法人」不典型？公寓大廈住戶團體現實上的結構，確實有點介於財團與社團之間而較接近後者。此外，此組織既有小範圍公益的成分，又是為了住戶的私益，但其「營利」又通常只有小範圍地商業活動，像是出租獎勵停車位給不特定第三人。但以民法總則的2x2分類法（財團vs社團；公益vs營利），想要恰當地規範所有的私人組織，本來就是氣魄有餘，底氣不足。不管是公司、祭祀公業、政黨……等組織，立法者也早已發現另立專法規範的必要。公寓大廈法人，也是非典型法人，但同樣不表示不該設計為法人。公寓大廈管理條例若能修法，在「公寓大廈法人」為民法總則的公益社團法人的基礎上，另外量身定作治理規則，不失為一種可行的制度選擇。當然，若能重新思考民法總則對法人之分類，更能徹底釐清法人的概念分類問題，但此非本文主軸，當以他文為之。 |
| 公寓大廈法人的成立程序，本文認為不必要求向法院辦理法人登記等繁瑣程序，應該儘量與現行程序結合，並使其自動成為公寓大廈法人。例如，區分所有權人若已踐行公寓大廈管理條例第55條第1項的會議程序，就自動成為公寓大廈法人。即使退萬步言，也是應該讓公寓大廈法人在管理委員會向縣市主管機關報備後成立。縱使認為法院的法人登記有必要，也由縣市主管機關函轉法院代為登記即可。不成立法人衍生的法律爭議多，社會成本高。藉由重重關卡讓區分所有權人團體無法成為法人，反而弊大於利。 |
| 進一步言之，法人登記有助於與法人交易者，由中立第三方知悉（並進一步合理信賴）關鍵交易資訊：法人之代表人是誰、法人大概的資產為何、法人負有限還是無限責任（以防有公司或法人謊稱負無限責任）等等。而公寓大廈的相關法規已經用其他方式公示或至少儲存此類資訊。公寓大廈管理條例第35條也規定公共積金餘額、會計帳簿、財務報表等必須供利害關係人查閱。若法律規定公寓大廈法人一律負有限責任，也就沒有謊稱無限責任的空間。公寓大廈管理委員會主任委員改選後，必須向內政部營建署報備。不過，據營建署向筆者表示，基於個人資料保護，只有地方主管機關可以查詢主任委員之身分，一般民眾不得查閱。筆者認為這又是個人資料保護法遭濫用的另一個例子。主任委員代表社區進行各項法律行為，豈有隱瞞身分之道理？實務上公寓大廈公寓基金依據公寓大廈管理條例第18條放入專戶時，需要主任委員的小章和社區的大章開戶；更換主任委員時，也會一併更換動支專戶金額所需之小章。交易對造仍可繞道藉由要求社區主任委員出示銀行專戶存摺，以便從小章中判斷現任主任委員之身分。總之，由於現行公寓大廈相關制度已經實質上完成法人登記的重要資訊揭露功能，公寓大廈自動成立法人，應無流弊。 |
| 三、 公共基金為全體區分所有權人公同共有 |
| 第三種制度設計可能，是把公共基金設計為由全體區分所有權人共有。此種共有不適合設計為分別共有，因為區分所有權人沒有公共基金的應有部分（自然也不得自由處分其「應有部分」），不得隨時請求分割公共基金，因此與分別共有的關鍵特徵不符。 |
| 公共基金可以考慮設計為以公同共有為介面，再由公寓大廈管理條例與規約填充其內部關係。民法規範的常見其他公同共有類型（如合夥、未分割前之遺產、夫妻共同財產制）通常都規範以全體行使管理使用之權為原則，但可授權其中少數人代表為之（民法第670條、第828條第3項、第1032條、第1152條）。公寓大廈規約通常會授權公寓大廈管理委員會在一定限度內依照程序使用公共基金，仍在公同共有的容許範圍內。此外，區分所有權人的使用、收益、處分權很受限制，與公同共有狀態下的遺產繼承人接近，也和非執行合夥事務人（民法第674條參照）類似。而新搬入社區的區分所有權人，也可能無從實質改變已經存在的規約所制定的公共基金使用原則，無從支配公共基金之使用方式。此與新入夥的合夥人必須概括承受之前合夥約定或決議之情形相同。此外，依據民法第828條第2項準用第826條之1第2項，原本新住戶可以抗辯，規約關於公共基金的使用方式，以新住戶可得而知為限，方受拘束。但因為公寓大廈管理條例第24條第1項之規定，新住戶即使一直被蒙在鼓裡，也必須要遵守規約。總之，公共基金若論為公同共有，雖然時有與民法預設任意規定不同之處，但仍使用民法「菜單規定」（menu；即預設任意規定外，明文容許並規範的其他選項）。準此，公共基金是獨立於區分所有權人主財產外的特別財產（第一種類型的財產獨立）。個別區分所有權人之債權人，無法要求分割公共基金以償還區分所有權人之個人債務。 |
| 不過，公共基金作為全體區分所有權人公同共有的見解，即使能修法，仍產生與既有概念體系接軌的困難。公共基金公同共有固然解決所有權歸屬問題，卻尚未處理區分所有權人全體與管理委員會的關係，也難以說明沒有權利能力的管理委員會可以動支公共基金。若不設立公寓大廈法人，而認為公寓大廈之管理委員會在公寓大廈管理條例第36條第1項第7款、規約、區分所有權人會議授權範圍內有處分權，則需要處理沒有權利能力之管理委員會如何能成為委任關係之受任人與被授與代理權之問題。如果認為各管理委員為民法第168條之共同代理，又要依該條但書引入公寓大廈管理條例第29條，但該條是規定主任委員對外「代表」「管理委員會」，而非代表全體住戶或社區；此規定即需要調整。但是，主任委員以外的管理委員，無論如何調整，似乎都會妾身未明。即使拿合夥來比擬，合夥的預設任意規定也沒有使多個執行合夥人中又可以選出唯一一個代表執行合夥人者。理論上固然可以如此設計，但因為恰當公示不易，容易造成第三人的徵信成本。總之，一般人民已經熟悉的主委、管委、管委會的概念，在公同共有的釋義架構下，不容易找到切合概念結構又符合目前實踐的折衷方案。 |
| 再者，當管理委員會或主任委員在執行社區決議時，產生侵權責任，若認為除了由行為人的主財產負責，也應該由公共基金負責，但不應該由社區住戶的主財產負責，則無法類推適用或適用既有的公同共有規定，而必須修法。而即令修法，也把公同共有的產權架構複雜化，是為小缺點。公共基金的完全資產防禦功能，也需要修法明定之。完全資產防禦功能之相關討論詳下。 |
| 總之，無論將公共基金定位成法人財產或區分所有權人的公同共有財產，都需要修法新增配套措施。但本文認為，將公共基金定位成法人財產，概念上較為清晰，也幾乎不改變目前的公寓大廈管理實踐，應該是較佳的選項。 |
| 四、公寓大廈加入信託結構 |
| 第四種設計可能，是以全體公寓大廈住戶為信託之委託人與受益人，公寓大廈管理委員會為信託之受託人，公共基金則為獨立之信託財產。信託財產可以仿照魁北克法，認為乃無人所有、由受託人管理（第二種層次財產獨立），或者認為由受託人擁有（第一種層次財產獨立）。規約則是信託契約。缺點是，在臺灣現行的信託法下，信託財產必須要由受託人所有。但管理委員會在現行法下只有訴訟當事人能力，沒有權利能力，而信託法之受託人有（法）人格是必要（但不充分）條件，故管理委員會不能擁有財產。因此，這種取徑必須搭配將管理委員會法人化的設計。但若管理委員會本身是法人，全體住戶組成之團體，要如何定位，頗難自圓其說。 |
| 再者，規約作為信託契約可以一直（以多數決）修改，信託受益人有義務定時交錢（管理費）給信託，皆與一般信託不同。住戶作為信託受益人可能一直變更之問題，或許可以用設立「目的信託」來解決。但如前所述，在臺灣信託法下，恐怕難以創設非純公益之目的信託。而為了特定公寓大廈而成立之信託，是否能稱為出於「公共利益」，從而設立為公益信託，恐怕也有困難；即令設立，公益信託伴隨之目的事業主管機關監督，也不當然適合公寓大廈之管理。是故，縱令最後認定目的信託是最適合處理公共基金之法律機制，應該訂立於公寓大廈管理條例，以限縮目的信託之適用範圍，並排除部分信託法條文之適用。 |
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| ◎本文完整請參閱：【月旦法學雜誌第269期】大家的錢是誰的錢？—公寓大廈組織型態與公共基金所有權歸屬之立法論／張永健 |
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