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發佈日期:2016/01/01
這樣還不算凶宅?

【法領域】
民法第354條

關鍵詞
凶宅、物之瑕疵、非自然身故

背 景
  徐男前年租房與李男,但實際住屋者為李男之父母,李男母親疑因罹患乳癌心情低落,去年2月從租屋處跳樓自殺。嗣後徐男賣屋,但買方以該屋為「凶宅」為由要求降價,因而產生765萬餘元之價差,徐男進而向李男請求賠償其中之200萬元。

焦點檢視
  近來因買到凶宅引起糾紛,進而提起訴訟者屢見不鮮。就有關凶宅之民事案件,其爭議主要為「何謂凶宅」與「凶宅是否為物之擔保責任所稱之瑕疵,而使買受人得依物之瑕疵擔保請求救濟」。

一、凶宅之認定
  凶宅,按內政部於2003年公布之不動產委託銷售契約書定型化契約範本中之「不動產標的現況說明書」第11項之定義為「本建築改良物(專有部分)於賣方產權曾發生兇殺或自殺致死之情事」,亦即,出賣人於委託不動產經營業者出賣建築改良物時,就其持有之專有部分在持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事負有告知義務。但上開定義是否為司法實務所採,於下列細究:

(一)非自然身故係發生於「專有部分」
  實務與學說多肯定之,應限於專有部分,蓋若將間接凶宅亦納入其中,恐將影響市場交易之公平性與穩定性,例如有判決指出於房屋所在同棟不同樓層曾發生自殺事件者,非謂凶宅。
(二)非自然身故之發生不以出賣人產權持有期間為必要
  依一般人認知與房屋交易市場之通常交易觀念,所謂凶宅,係指曾發生非自然事故情事之房屋,非自然事故是否發生在出賣人產權持有期間,並非為凶宅認定之要件。
(三)須為發生「非自然身故」之房屋
  實務上認為所謂「非自然身故」之房屋,係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。但依民間一般觀念而言,凶宅係指曾發生過死亡案件之場所,包括兇殺、自殺、意外致死等等。惟亦有判決將凶宅之認定範圍擴及於發生意外致死情事之房屋;另有判決將自然病症死亡而陳屍腐爛多日之情形,認定屬非自然死亡事件,該判決表示所謂非自然死亡事件,不應重於死亡原因之限定,而應在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值。

二、凶宅是否為物之擔保責任之瑕疵
  關於「物之瑕疵」規定於民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」

(一)肯定說
  就房屋交易市場之通常交易觀念而言,屋內是否曾發生「非自然身故」之情事,屬房屋交易之重要資訊,若購買者知有上情,多因心生畏怖而無購買意願,並進而影響系爭房地之交易價值,屬交易上之重大瑕疵。亦即,物之交易「價值」受影響屬於物之瑕疵。
(二)否定說
  房屋是否因有人於此自殺而成凶宅,係屬個人主觀面及心理範疇,因人、時、宗教信仰等而有異,又透過時間經過、記憶淡忘或宗教儀式得去除該不安之心理,因而顯難認該物之價值、效用或品質有不具備而構成物之瑕疵。

三、時事簡析
  就本件地方法院事實認定李男母親係因罹癌自願求死,而非因有冤屈才跳樓,又其陳屍地點在公共設施的大樓中庭,爰此,該屋並非凶宅。亦即,本件非自然身故並非發生於「專有部分」,復將自殺區分為有無冤屈而有不同之認定,此見解對凶宅之認定與以往實務見解有異,殊值注意。

必讀文獻
1.吳從周,凶宅、物之瑕疵與侵權行為
──以兩種法院判決案型之探討為中心,月旦裁判時報,12期,2011年12月,106-113頁。
2.向明恩,物之瑕疵擔保責任之再探──以凶宅案為例──評臺灣臺北地方法院九十九年度訴字第二一八號民事判決,月旦裁判時報,12期,2011年12月,93-105頁。
3.許政賢,凶宅、物之瑕疵與法律適用,月旦法學教室,138期,2014年4月,12-14頁。
4.邱琦,凶宅與純粹經濟上損失,月旦裁判時報,7期,2011年2月,20-28頁。


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