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發佈日期：2023/08/17 |
買受土地者知悉占有之外觀，是否即應受土地出賣者與土地房屋所有人間使用借貸契約之拘束？
──最高法院一一一年度台上字第七二一號判決
曾品傑主編、張岑伃彙編
概念索引：債總／契約
主旨
惟按債權契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂其應受原使用借貸契約之拘束。
相關法條
民法第199條
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
買受土地者知悉占有之外觀，是否即應受土地出賣者與土地房屋所有人間使用借貸契約之拘束？
（二）選錄原因
按債之關係基本上僅於當事人間有其效力，本判決據此立場，揭示不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即突破債之相對性，而認買受人應受原使用借貸契約之拘束。
二、相關實務
最高法院110年度台上字第1842號判決表示，難以買受人知悉出賣人與第三人間存有使用借貸契約，即認買受人默示同意繼受該使用借貸契約，詳如下列判決節錄：
「按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。原審未究明上訴人係於何時如何與被上訴人默示意思表示一致而成立使用借貸契約，逕以上訴人買受系爭土地時知悉被上訴人與陳榮村間系爭使用借貸契約，並得繼續占有而仍予買受，遽認上訴人已默示同意繼受該借貸契約，亦有可議。」 三、本案見解說明
本件涉及系爭土地之原所有人與被上訴人成立使用借貸契約，供被上訴人作為社區活動中心及鎮立托兒所使用，嗣上訴人買受系爭土地，是否因上訴人知悉系爭使用借貸契約之存在，應受此拘束之問題。對此，最高法院指出，原審應詳予調查兩造間有無債權讓與、債務承擔或契約承擔等情事，否則基於債之相對性，不得逕以上訴人知悉系爭使用借貸契約之存在，即認其應受之拘束。
選錄
惟按債權契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂其應受原使用借貸契約之拘束。又買受土地者雖無應受拘束之特別情形，法院仍得因房屋所有人之主張，於具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認定買受土地者行使所有權，違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，則買受土地者之物上請求權應受限制，而應駁回其請求。再者，倘成立債權物權化效力契約，該契約既對買受土地者發生拘束力，房屋所有人之占有土地，即屬有權占有；倘不符合特別情形，而法院依違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，限制買受土地者物上請求權之行使，房屋所有人之占有土地，本質上仍屬無權占有，僅買受土地者之權利受限制而已。查○○大帝於93年間就系爭土地，與被上訴人成立系爭使用借貸契約，為原審認定之事實。惟甲等4人主張使用借貸關係係債之關係，除有債權讓與、債務承擔或契約承擔等情事外，基於債權相對性原則，尚無拘束後手之效力，伊非系爭使用借貸契約之當事人，不受○○大帝與被上訴人間契約拘束云云（見原審卷㈠第54至62頁、卷㈡第56至70頁）。則本件有何特別情形存在，使系爭使用借貸契約對甲等4人發生拘束力，影響被上訴人是否為有權占有之判斷，自應詳予調查審認。乃原審未詳為調查審認，逕以甲等4人明知系爭使用借貸關係存在而應受拘束，即為其不利之判斷，已嫌疏略。次按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。又無權占有他人土地建屋而獲不當利益者，係該建屋之人，受害人為基地所有人，無權占有上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占有上開房屋所受之不當得利，與基地所有人所受損害間，並無直接因果關係。查○○大帝功德會未取得B建物事實上處分權，且其未取得○○大帝同意無償借貸使用B建物所坐落土地，無權占有系爭土地，應返還占有土地及給付相當租金之不當得利，固為原審所是認。惟依上開說明，占有B建物所坐落之系爭土地者，為B建物所有人或事實上處分權人；無權占有B建物所坐落之系爭土地而獲不當利益者，亦為B建物所有人或事實上處分權人。倘○○大帝功德會未取得B建物事實上處分權，其似僅占有B建物，而未占有B建物所坐落之系爭土地。乃原審逕認○○大帝功德會應返還B建物所占用之土地及給付不當得利，自屬於法有違。○○大帝功德會上訴論旨，雖未指摘及此，惟原判決此部分既於法有違，自應予以廢棄。甲等4人、○○大帝功德會上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，均非無理由。末查，被上訴人抗辯甲等4人之主張，侵害伊○○里活動中心使用之公益目的，不應予以同意云云（見原審卷㈠第157頁、卷㈡第49頁），是否係抗辯甲等4人行使所有權，違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的？案經發回，宜併注意及之。
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