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發佈日期：2023/08/31 |
買受人得否以預售屋欠缺溫泉設施為由，解除買賣契約？
──最高法院一一一年度台上字第二三○號判決
曾品傑主編、張岑伃彙編
概念索引： 債各／買賣
主旨
惟按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第359條規定自明。買受人解除契約是否顯失公平，則應衡酌買賣雙方因解除契約所受損害而為判斷。又一般人購買預售屋，大多為投資增值或居住使用為主要目的，溫泉設施屬休閒育樂設施之範疇，建案規劃有完善之休閒育樂設施固能增加住戶之使用效益及增加主建物之附加價值，但完全以休閒育樂設施作為購買預售屋之主要考量因素者，誠屬少見。
相關法條
民法第359條
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
買受人得否以預售屋欠缺溫泉設施為由，解除買賣契約？
（二）選錄原因
按買賣契約義務之違反，債權人得否主張解除契約，應視系爭義務之不履行，是否導致債權人失其訂約目的而定，非以所違反者究為主從給付義務或附隨義務而有不同（最高法院101年度台上字第246號判決意旨參照）。本判決指出，一般人購買預售屋，多非完全以溫泉等休閒育樂設施為主要考量，難認溫泉設施之欠缺屬重大瑕疵，致買受人無法達成契約目的。
二、相關實務
最高法院89年度台上字第983號民事判決指出，若出賣人強調房屋具備步道及中庭花園以供休閒渡假之用，倘實際設施欠缺休閒運動功能，應認買受人之契約目的無法達成，而得解除契約，詳如下列判決節錄：
「上訴人所出賣予被上訴人之系爭房屋，標榜為運動、休閒、自然，其功能為提供買受人『健康舒適的休閒渡假空間』。於買賣契約附件㈡關於公共設施部分並強調於戶外請名景觀設計師設計四季花圃種植綠樹及景觀噴泉，於廣告圖說並載明有四百坪中庭花園。而上訴人以沿街步道，有頂蓋之通路等作為所謂中庭花園之一部分，以消防蓄水池作為游泳池，自有使系爭房屋之價值減少，且使兩造契約所預定之效用減少之瑕疵。從而被上訴人……依民法第三百五十九條之規定，所為解除契約之意思表示，自屬合法有效。上訴人雖抗辯被上訴人解除契約，顯失公平云云，然上訴人出賣系爭房屋既強調供作休閒渡假之用，並標榜為運動、休閒、自然，其以沿街步道，有頂蓋之通路代替中庭花園，已失其所標榜之自然、休閒之義，以消防蓄水池代替游泳池，與法本屬不合，則其休閒、運動之功能亦已喪失。且被上訴人均居住於台北市，遠赴宜蘭縣礁溪鎮，購買系爭房屋，無非為休閒渡假之用。上訴人所提供之房屋既失其所標榜之功能，被上訴人以之解除契約，自無何顯失公平可言。」 三、本案見解說明
本件涉及上訴人之預售屋文宣載有溫泉附屬設施，嗣因屬違章建築而遭拆除，被上訴人即買受人得否以系爭建物欠缺溫泉設施而具瑕疵為由，解除系爭買賣契約之問題。對此，最高法院審酌上訴人之代銷人員證詞，該建案非以溫泉為主要訴求，且被上訴人於知悉溫泉設施屬違建而遭拆除前，另屢次主張預售屋有其他瑕疵而解除契約，似難認溫泉設施有欠缺，即屬重大瑕疵致其購買系爭房地之契約目的難以達成，而得行使契約解除權。
選錄
惟按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第359條規定自明。買受人解除契約是否顯失公平，則應衡酌買賣雙方因解除契約所受損害而為判斷。又一般人購買預售屋，大多為投資增值或居住使用為主要目的，溫泉設施屬休閒育樂設施之範疇，建案規劃有完善之休閒育樂設施固能增加住戶之使用效益及增加主建物之附加價值，但完全以休閒育樂設施作為購買預售屋之主要考量因素者，誠屬少見。本件上訴人銷售系爭建案時所提供之系爭公設配置圖上固載有：「以天為幕，稀有青磺泉露天湯區，被喻為療癒系的珍貴青磺泉，……特別被安排在二樓，由社區服務團隊專責維修清潔，住戶只要輕鬆下樓即可享受……」等語（見第一審卷一第463頁），惟代銷人員甲證述：伊介紹系爭建案之特色是高樓層建築，又是捷運第一排，景觀第一排，又有溫泉，地點很不錯；代銷主管乙證稱：伊跟被上訴人有口頭提到系爭建案之特色，主要在捷運出口，面對公園，是鋼骨結構，且設有白磺、青磺溫泉等語（見原審卷二第135頁、第138頁），似見上訴人於銷售系爭建案時，並非以系爭溫泉為單一主要訴求。且被上訴人於系爭溫泉設施尚未遭拆除，甚至仍不知該溫泉設施係屬違章建築之前，即屢次以系爭房地之陽台空間過小、外牆鑽孔、未給付YKK品牌水密窗等未構成瑕疵之問題為理由，一再主張解除契約。系爭溫泉設施被拆除，就被上訴人所買受之系爭房地整體而言，其價值或通常效用或有所減少，惟其減少之程度，似不至於影響主建物本身之效用。果爾，能否謂被上訴人決定購買系爭房地之主要考量在於系爭建案有系爭溫泉設施並提供世界唯二之青磺溫泉，如該溫泉設施有欠缺，其購買系爭房地之契約目的即難以達成，非無再事研求之餘地。又土木技師公會鑑定報告認被上訴人購買之系爭房地因系爭溫泉設施瑕疵所受減損金額為每坪8,500元至8,800元不等，各戶減少金額如附表一（E）欄所示之減價金額，為原審所認定之事實，該減價金額占系爭房地總價之比例，約為1%左右，原審並未就上訴人所抗辯系爭契約若經解除其所生之損害各項，予以調查審認，並斟酌買賣雙方因解約所受之損害是否衡平，有無顯失公平，逕謂系爭建案欠缺合法系爭溫泉設施即屬重大瑕疵，被上訴人得解除契約，進而為不利上訴人之判決，未免率斷。被上訴人先位之訴有無理由既尚待事實審調查審認，其備位之訴自應併予發回。上訴論旨指摘原判決此不利上訴人部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
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