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發佈日期：2023/09/21 |
土地若僅經部分共有人出租者，租賃契約對於未同意出租之共有人是否有效？
──最高法院一一一年度台上字第二五二三號判決
曾品傑主編、張岑伃彙編
概念索引：物權／共有物
主旨
查共有土地之出租，屬共有物管理行為，於民法第820條第1項修正前出租共有土地，應由共有人全體共同為之，部分共有人出租共有土地，租賃契約僅於契約當事人間有效，對於未同意之共有人不生效力。
相關法條
民法第820條
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
土地若僅經部分共有人出租者，租賃契約對於未同意出租之共有人是否有效？
（二）選錄原因
共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民法第820條第1項之規定（最高法院79年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。本判決賡續既有實務見解，表示共有土地如未經全體共有人同意而出租，該租賃契約對未同意之共有人不生效力。
二、相關實務
臺灣高等法院99年度上易字第574號判決同樣表示，共有物之出租及終止出租行為，均屬共有物之管理，應依民法第820條第1項規定為之，詳如下列判決節錄：
「公同共有物出租包括租賃之終止均為共有物之管理行為，除契約另有訂定外，應由公同共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」 三、本案見解說明
本件涉及系爭土地之部分共有人將土地出租予被上訴人，該租賃契約是否對系爭土地其他共有人之繼承人即上訴人發生效力之問題。對此，最高法院表示原審應詳加調查系爭土地其他共有人是否亦同意出租土地或授權收取租金，始得認上訴人為出租人之繼承人，而受該租約之拘束。
選錄
查共有土地之出租，屬共有物管理行為，於民法第820條第1項修正前出租共有土地，應由共有人全體共同為之，部分共有人出租共有土地，租賃契約僅於契約當事人間有效，對於未同意之共有人不生效力。原審係認系爭土地部分共有人甲、乙、丙或其前手出租系爭土地，並依序代表自己與丁之前手等長房子孫、戊等長房子孫、己等三房子孫收取租金；庚為丁之繼承人、辛2人為己之輾轉繼承人。而被上訴人所提乙等人代收租金繳納之系爭收條，其上記載收執人「何○佃」 、「何阿○」、「阿○」、「何○」等，其中100年10月15日收條記載「100年度台北市○○區○○段一小段租谷」（見第一審訴字卷三89頁以下、原審更一卷二203頁以下）。乃原審未敘明系爭收條所載上開收執人是否為承租人、與被上訴人之關係、上開地段是否為系爭土地，及認定丁、己或其前手同意出租系爭土地或授權收取租金所憑證據，遽謂兩造之祖先於民國初年即就系爭土地成立不定期租賃關係，上訴人為出租人之繼承人，應受該租約之拘束，已有可議。次查上訴人於事實審主張：丁就系爭土地之應有部分，係源於「施○英」相續移轉予「壬」，再由「壬」相續移轉予丁，與甲無關；乙、丙亦非丁之直系血親。丁或其前手未曾同意出租系爭土地予被上訴人之先祖，亦未收取過租金等語，並提出日據時期土地登記簿為證據（見原審更一卷二47頁以下、53頁以下、180頁以下、301頁）。攸關庚之被繼承人丁或其前手有否同意出租系爭土地予被上訴人之被繼承人，係屬重要之攻擊方法。原審未於判決書理由項下記載其取捨之意見，逕為庚不利之判斷，亦有判決不備理由之違法。又耕地三七五減租條例第6條第1項之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡耕地租約之訂立、變更、終止或換訂，均須經登記，始生效力。而當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。被上訴人於事實審自認：何家與施家之祖先就系爭土地之耕地租賃關係，早在民國初年開始，當初係以耕種農作物為承租目的，非以供建築房屋而占有使用該地，何家歷年來按租用之面積以農作物（多為稻穀）繳租，每年租金為稻穀360台斤加計水租，折算約4千餘元，嗣伊出資興建系爭建物，最早算農舍，現在供住宅使用等語（見原審上字卷一131頁、313頁以下，卷二73頁以下、77頁以下，更一卷二67頁）。果爾，能否謂被上訴人之被繼承人非以耕作為目的承租系爭土地，無耕地三七五減租條例之適用，自滋疑問。原審未詳予研求，遽以前揭理由謂兩造之祖先就系爭土地成立之租約，非耕地租賃，進而為上訴人不利之判決，並有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
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