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發佈日期：2024/02/01 |
出租人於訂立租賃契約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，若未於租約屆滿後表示反對之意思，是否發生契約之默示更新？
──最高法院一一二年度台上字第九七六號判決
曾品傑主編、陳瀅伃彙編
概念索引：債各／租賃
主旨
次查民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有。
相關法條
民法第451條
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
出租人於訂立租賃契約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，若未於租約屆滿後表示反對之意思，是否發生契約之默示更新？
（二）選錄原因
按民法第451條之規定係學說上所稱之默示更新或法定更新，於定期租賃自均有其適用。故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾（最高法院82年度台上字第2192號判決意旨參照）。本判決揭示出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，已阻卻契約構成默示更新。
二、相關實務
最高法院109年度台上字第1162號判決指出，定期租賃契約期滿後得變為不定期租賃者，係以出租人有無即表示反對之意思為條件，不問有無收取使用收益之代價，詳如下列判決節錄：
「定期租賃契約期滿後，得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件。若出租人無即表示反對之意思，縱未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，而變為不定期租賃，此觀民法第451條規定即明。」 三、本案見解說明
本件涉及系爭租約第3條約定，如未於租期屆滿前1個月書面另訂契約，承租人絕不主張繼續租約，則租期屆滿後被上訴人繼續使用系爭土地，上訴人數年未表示反對意思，並按期受領相當租金之補償金，亦未行使其排除侵害之權利，是否即轉變為不定期限租賃契約？對此，最高法院指出系爭租約第3條既已訂明續租應另訂契約，且兩造迄未訂立新約，系爭約定應生阻止續租之效力。
選錄
查系爭租約約定之租賃面積為76.7平方公尺，非土地全部，有系爭租約在卷可稽（見第一審卷24頁）。原審未查，遽謂上訴人將系爭土地出租予甲等4人，進而認系爭建物有權占用系爭土地如原判決附圖所示A、A1、A2、B、B1、C部分（面積共計83.32平方公尺），已有可議。次查民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有。系爭租約第3條約定「租賃期限：自民國99年4月14日起至民國101年12月31日止。屆滿時租約自即終止，不另通知承租人，承租人如有意繼續租用者，應於租期屆滿前一個月以書面徵求出租人同意並另訂立新契約，承租人於租期屆滿後未交還基地而仍為使用者，應按租金標準支付損害金，絕不主張繼續租約及其他異議」。原審復認系爭租約租期屆滿後，甲等4人與上訴人迄未訂立新約。果爾，能否謂上訴人未為反對續租之意思表示，系爭約定不發生阻止續租之效力，自滋疑問。原審為相反之認定，謂上訴人未為反對續租之意思表示，應視為以不定期限繼續契約，系爭約定不發生阻止續租之效力，進而為上訴人不利之判決，自有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
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