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發佈日期：2026/09/07 |
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地籍清理之相關法律問題──最高行政法院114年度上字第752號判決解說
【目次】
壹、前言
貳、最高行政法院114年度上字第752號判決 參、判決解說 【本文試讀】
壹、前言
臺灣光復前，日本政府已在臺灣辦理土地測量及登記；光復後，行政院及前臺灣行政長官公署分別發布「臺灣地籍釐整辦法」及「所有土地權利人應依限向所在地土地整理處申報登記公告」、「臺灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法」等法令，以土地權利憑證繳驗方式替代土地法所定之土地總登記，以實施地籍釐整。然是項土地權利憑證繳驗作業結果，遺留諸多地籍管理上之問題；諸如：有以於法不合之主體名義（如會社、組合）或以日治時期不動產物權名稱（如瞨耕權）辦理登記等情事，而須立法進行清理。於是，2007年3月21日制定公布「地籍清理條例」（自2007年7月1日施行），以為實施地籍清理之依據。地籍清理條例之制定施行，固然有一定之政策目的與意義，但另一方面，其施行結果，亦嚴重影響人民財產權益，而引生之爭議事件（乃至聲請釋憲者），不在少數。近期，最高行政法院114年度上字第752號判決即屬因地籍清理引發之爭執事件，其事件內容涉及典權臨時登記之塗銷，以及因土地登記名義人（所有權人）之住址記載不全，而未完成更正登記，終至被強制代為標售土地所有權；且復因經2次標售而未標出，爰登記為國有之複雜過程，頗值關注。是本文選錄該判決，解說其內容及地籍清理條例規定之重點，以供參考。
貳、最高行政法院114年度上字第752號判決
一、爭訟事實
緣訴外人嚴○頭於清朝同治9年（1870年），以其所有坐落臺南市玉井區玉中段682地號土地（即重測前玉井段407地號，下稱「系爭土地」）為上訴人先人謝○治設定未定期限之典權。嗣臺灣歷經日治而於光復後，將系爭典權由日治時期土地登記轉載，又因繼承、轉讓及更正登記關係，登記上訴人為系爭土地之「臨時典權人」，惟該登記為「臨時典權」之系爭典權因屬於地籍清理條例第27條第1項第1款規定所指所有權以外土地權利，由登記機關即被上訴人（臺南市玉井地政事務所）依上開規定，於2015年2月9日公告3個月，期滿無人異議，被上訴人爰於2015年5月14日，依上開規定逕為辦理地籍清理塗銷登記，並於同日函知上訴人。復因系爭土地有地籍清理條例第32條所稱土地總登記時登記名義人之住址記載不全情形，經臺南市政府於2015年9月9日公告90日，請土地權利人或利害關係人依規定申請更正登記，屆期無人申請；臺南市政府即依同條例第11條第1項規定代為標售，經2次標售而未完成標售，即依同條例第15條第1項規定，囑託被上訴人於2018年9月6日將系爭土地登記為國有。之後，上訴人於2024年3月1日向被上訴人提出申請，主張因出典人於系爭典權設定後逾30年未贖回系爭土地，登記典權人於1900年即可依民法第924條及民法物權編施行法第5條第1項規定，取得系爭土地所有權，上訴人因繼承及受讓原因，請求被上訴人應將系爭土地登記為國有予以塗銷並變更登記為上訴人按應有部分各2分之1共有。被上訴人審查後，以系爭典權之登記業依地籍清理條例第27條辦妥塗銷，且非經法院判決塗銷確定，不得就已登記為國有之系爭土地逕為塗銷登記為由，於2024年3月5日通知上訴人於15日內補正。惟因上訴人逾期未提出法院判決塗銷之確定判決，被上訴人爰於2024年3月22日駁回系爭申請（即原處分）。上訴人不服，循序向原審提起行政訴訟，經高雄高等行政法院高等庭113年度訴字第426號判決駁回，爰提起本件上訴。 二、判決要旨 (一)「民法物權編施行前發生之典權，依民法物權編施行法第1條第1項，不適用民法物權編關於典權之規定，亦即於民法物權編自19年5月5日施行前發生之典權，關於典權之法律關係，尤其何等條件下可由典權人取得典物所有權，乃依當地於民法物權編施行前所應適用之民事法而定。臺灣……在割讓日本前，……土地有關權利乃依清朝民事習慣而行，於割讓日本治理後，依日治明治31年……律令第9號第1條規定，土地有關權利暫不依日本民法第2編物權之規定，而依前清之舊慣5；迨至日治大正12年即1923年1月1日，日本民法始於臺灣施行。」「依清朝時期臺灣地區民事習慣，土地出典，並無出典30年後不回贖即由典權人取得所有權之舊慣；另自日本民法施行於臺灣地區起，……，原在臺灣地區發生之典權，應適用日本不動產質權規定，而變為有存續期限10年之不動產質權，……。」「臺灣光復後施行我國民法，依民法第757條『物權法定』原則，該不動產質權並非我國民法物權編所定之物權，即無從依民法物權編施行法第2條規定，使其自民法物權編之施行日起，依我國民法物權編之規定，定其不動產物權之效力而存續。故現存於1949年12月31日以前，以『典權』或『臨時典權』名義登記者，實為日治時期之不動產質權，而於臺灣光復初期辦理土地權利憑證繳驗之申報期限，即1949年12月31日以前，由權利人按日治時期登記之土地權利名稱申報登記，或由日治時期土地登記簿轉載者，並不具民法物權編所定典權之效力。」 參、判決解說
一、地籍清理條例之內容：地籍清理之標的、程序及方式
依地籍清理條例規定，應為地籍清理之標的，可歸納為如下3類態樣。 (1)以日據時期會社或組合名義登記之土地（同條例第17條）。 (2)以神明會名義登記之土地（第19至25條）。 (3)以神明會以外名義登記，而具有神明會之性質及事實之土地（第26條）。 (4)非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義登記之土地權利（第33條）。 (5)原以寺廟或宗教團體名義登記，於1945年10月24日前改以他人名義登記之土地（第34條）。 (6)以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記之土地（第35條）。 (1)1949年12月31日6以前，以典權或臨時典權登記之不動產質權、贌耕權、賃借權等非法定不動產物權名稱登記之土地權利（同條例第27條）。 (2)1949年12月31日以前登記之抵押權（第28條）。 (3)1956年12月31日以前登記未定有期限且其權利人住所不詳或行蹤不明，而其土地上已無建築改良物或其他工作物之地上權（第29條）。 (1)1945年10月24日以前之查封、假扣押或假處分登記（同條例第30條）。 (2)土地總登記時或金門、馬祖地區實施戰地政務終止前，登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符者（第32條）。 (3)共有土地，各共有人登記之權利範圍合計不等於一者（第31條）。 (4)土地總登記時登記名義人登記之所有權權利範圍空白且現仍空白者（第31條之1）。 關於地籍清理之程序，依地籍清理條例第3條規定：「（第1項）主管機關為清查權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記，經釐清權利內容及權屬後，應重新辦理登記；其未能釐清權利內容及權屬者，應予標售或處理；除本條例另有規定外，其清理程序如下：一、清查地籍。二、公告下列事項：（一）應清理之土地。（二）受理申報或受理申請登記之機關。（三）申報或申請登記之期間。三、受理申報。四、受理申請登記。五、審查及公告審查結果。六、登記並發給權利證書。七、異動或其他之處理。（第2項）前項第二款之公告，由直轄市或縣（市）主管機關為之，其期間為九十日；申報或申請登記之期間，除本條例另有規定外，為期一年。」 於上開規定中，所定應予「標售或處理」，簡言之，乃指對於前述地籍清理之標的中：1. (1)、(2)、(3)、(4)及3. (2)項土地，未能釐清權利內容及權屬者（包含由土地所有權人或利害關係人之申請更正登記未完成），則由直轄市或縣（市）主管機關予以強制「代為標售」（地籍清理條例第11條）。至於，所稱「處理」，其方式包括：A.對於2. (1)項之權利，由登記機關逕為塗銷登記（同條例第27條），或2. (2)、(3)項之權利及3. (1)之情形，由土地所有權人申請塗銷（同條例第28～30條）；B.對於3. (3)、(4)之情形，得逕為更正登記（同條例第31條、第31條之1）；C.對於1. (5)、(6)項之情形，由土地權利人申請更名登記（同條例第34條、第35條）；D.對於1. (6)項之土地，如係「現為適用監督寺廟條例之寺廟或宗教性質之法人使用，未能證明登記名義人與現使用之寺廟或宗教性質之法人確係同一主體者」，得由使用該土地之寺廟或宗教性質之法人，向土地所在地之直轄市或縣（市）主管機關申請「代為讓售」予該寺廟或宗教性質之法人（同條例第37條）。...（本文未完） 延伸閱讀
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