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發佈日期：2024/07/31 |
「債權物權化？」之再檢討──觀念之突破和判斷基準之提出
摘要
借地建屋在我國社會比比皆是，而且常是親屬間出於親情所為。然事後情事變遷，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，因無民法第425條之1房地原同屬一人推定在房屋得使用期限內。有租賃關係存在相類似之規定，導致房屋和土地形成相異之人時，土地所有權人能否訴請法院拆屋還地乃生爭論。主張得拆屋者，認使用借貸係出於無償與有償之租賃不同，借用人就借地建屋乃可預先安排，無民法第425條買賣不破租賃之政策目的，為維持債權與物權體系完整應可拆屋。
本文目次
壹、前言
貳、現行實務對於借地建屋是否適用債權物權化之見解，欠缺統一標準，莫衷一是 參、公私法之交錯，從公法觀點找尋突破口 肆、借地建屋時，買賣能否破使用借貸之判斷基準，應先將該土地有無受套繪管制列為第一優先考慮 伍、於判斷繼受土地之第三人訴請借地興建違章建築之建屋者拆屋還地，有無權利濫用時，可用下列因素加以考量 陸、結論 本文試讀
壹、前言
借地建屋在我國社會比比皆是，而且常是親屬間出於親情所為。然事後情事變遷，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，因無民法第425條之1房地原同屬一人推定在房屋得使用期限內。有租賃關係存在相類似之規定，導致房屋和土地形成相異之人時，土地所有權人能否訴請法院拆屋還地乃生爭論。主張得拆屋者，認使用借貸係出於無償與有償之租賃不同，借用人就借地建屋乃可預先安排，無民法第425條買賣不破租賃之政策目的，為維持債權與物權體系完整應可拆屋。而主張不可拆屋者，有主張類推民法第425條之1規定者，有主張債權物權化者，亦有主張權利濫用者，實務上莫衷一是，欠缺標準，人民無所適從。為此本文乃從土地受公法法令限制之觀點出發，提供司法實務判斷是否可拆屋之標準，以減少判決歧異之衝突。
貳、現行實務對於借地建屋是否適用債權物權化之見解，欠缺統一標準，莫衷一是
一、 最高法院95年11月14日95年度第16次民事庭會議決議（壹）
院長提案：甲同意乙無償在甲所有土地上建造三層樓房一棟，未約定使用土地期限，不久之後，乙所有房屋經其債權人聲請查封拍賣，由丙拍定買受，並取得不動產權利移轉證書，甲即以丙不得繼受伊與乙間之使用借貸關係，屬無權占有為由，依民法第767條規定，訴請丙拆屋還地，是否應予准許？
(一) 甲說（肯定說） 按使用借貸契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外第三人，系爭房屋如已出賣並移轉所有權予他人，則買受該房屋之人自不得再執其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，對系爭土地所有人主張其有使用該土地之權利，蓋上開使用借貸契約，僅存在於契約當事人間，故甲訴請丙拆屋還地，於法有據，應予准許。 (二) 乙說（否定說） 按民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」此規範目的應係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係。是本件案例雖與上開規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但揆諸上開法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量，應依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭法文之規定，推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內，有使用借貸關係，從而，丙所有系爭房屋使用系爭土地，並非無權占有，甲本於所有權作用，請求丙拆屋還地，不應准許。 (三) 丙說 土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定。本則提案題意不甚明確，關於土地所有人對於房屋受讓人可否請求拆屋還地等此類法律問題宜視個案之具體案情決定之。 著作推薦影音推薦 |
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