壹、前　言

為解決房地分開課稅缺失，並抑制房地炒作，健全不動產稅制，促使房屋、土地交易正常化，所得稅法第4條之4第1項明定自2016年1月1日起，交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得應依第14條之4至第14條之8及第24條之5等規定課徵所得稅。嗣所得稅法又於2021年4月28日配合整體健全不動產市場政策，修正公布第4條之4第2項規定：「個人及營利事業於中華民國105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。」本文將以個人出售預售屋及其坐落基地適用修正後規定之案例為素材，探析實務上之爭議。

貳、立法理由

所得稅法第4條之4第2項立法理由略以：「……預售屋及其坐落基地，係以將來取得房屋、土地之權利為交易標的，原應依現行第14條第1項第7類規定計算財產交易所得，併入綜合所得總額課稅……考量不動產經紀業管理條例第4條第1款將預售屋納入房屋定義範圍，且外界迭反映有藉短期炒作或哄抬預售屋價格獲取高額利潤，卻繳納低額或未繳納所得稅之不合理情形，爰明定預售屋及其坐落基地之交易視同房屋、土地交易。」

不動產經紀業管理條例第4條第1～3款規定：「本條例用辭定義如下︰一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。二、成屋︰指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。三、預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」此規定顯與民法對不動產之定義不同。民法第66條第1項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」不動產經紀業管理條例將不動產範圍擴張至預售屋及其可移轉之權利，並將房屋範圍擴張至預售屋。實際上，不動產經紀業管理條例是為管理不動產經紀業，不能改變民法對「物」及「權利」之定義。準此，稅法既是擷取或分享納稅義務人經濟活動之成果，本應依循民法規範界定稅基，似不應以主管機關對不動產經紀業之管理措施，影響稅基範圍。是所得稅法立法理由所注重者應在後段，即「預售屋及其坐落基地」之交易，成為投機客「藉短期炒作或哄抬預售屋價格獲取高額利潤，卻繳納低額或未繳納所得稅之不合理情形」之工具，乃將「預售屋及其坐落基地之交易『視同』房屋、土地交易」。所謂「視同」，係法律上的「擬制」，即法律就某種與典型事實不同類型的行為，給予相同法律評價的一種立法決定。易言之，「預售屋及其坐落基地」之交易，本質上仍是「權利」之交易；透過所得稅法之擬制，賦予與房屋、土地之交易（「不動產」交易）相同之租稅待遇，藉此租稅措施達到抑制短期炒作或哄抬預售屋價格之目的。

參、立法背景

「預售屋及其坐落基地」之交易，何以成為炒房之幫兇？於此需先介紹大家耳熟能詳，卻不見得知悉其操作模式及作用之「預售屋紅單」。

所謂「預售屋紅單」，係指購屋買賣「預約單」或「訂購單」。因為都是紅色（粉紅色），所以簡稱「紅單」；差別在於預約單尚未議價，訂購單則已議價。但因為都還沒有正式簽約，所以買賣雙方都可以反悔，並無條件退回所付的金額。又為什麼會有紅單？

早期預售屋開賣時建照尚未核准，紅單是證明民眾已付款取得預售屋的優先購買權（等未來拿到建照後再換成真正的合約）。因為建照尚未核准，很多規劃尚未確定，無法簽訂詳細之契約。俟建照發出並確定價格後，消費者若仍決定購買，便再依約定時間補足訂金、正式簽約；若不願購買，就憑此單據拿回之前支付之訂金。

現在雖然潛銷期時的建案可能已有建照，但建商為了服務客戶或是測試市場風向，仍會保留這樣的傳統；以使雙方有更多的談判時間與空間，並藉此換取建案的市場討論熱度及價格調整之機會。

而在等待紅單換成正式契約的期間，就是投資客進行「紅單轉讓」的時間。因為在這段時間進行轉換不需要花費任何成本（在沒有正式轉換成契約前，是不會被沒收訂金及要求支付開工款、工程款），而有利於炒作房地產。投資客的紅單在市場上其實挺搶手的，可以歸結出下列兩個原因：其一，投資客可能是透過在潛銷期拿到某些熱門戶型的優先承購證明，所以一般民眾在公開銷售時可能已經買不到這麼好的位置；其二，建商在潛銷期發現市場上都對這個案子非常有興趣，所以雖然給VIP客戶的價格較便宜，但在正式開案（公開販售）時，就會把價格再拉高。

因為「戶型的稀有性」及「價差」，「紅單」才會這麼炙手可熱。因此，紅單不僅讓投資客賺取無本生意（訂金可收回）的暴利，也是有些建設公司藉以營造建案熱銷狀態的工具；雙方合作炒房，讓房價居高不下，終究迫使政府出手。除財政部先於2021年4月28日將「預售屋及其坐落基地」之交易視同房屋、土地交易外，內政部也在2023年1月10日提出平均地權條例修正草案，明定「禁止預售屋紅單轉售」，並在2023年7月1日施行......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）

全文刊登於月旦財稅實務釋評，第61期 　 訂閱優惠