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發佈日期：2023/04/06 |
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公寓大廈停車位之實務問題
主旨
本文探討現代社會常見的「公寓大廈停車位」實務上之問題。曾品傑教授先就停車位之「法制規範」起頭，再以最高法院110年度台上字第131號民事判決──歷經三次廢棄原判、發回更審之「亞洲仁愛大廈」事件為例，將該則判決原審及最高法院見解摘要出來，進而就法院所提出之內容羅列出與公寓大廈停車位息息相關之「四大爭點」作評析。
文章提要
(1)公寓大廈停車位之基本課題
最高法院向來表示，若公寓大廈區分所有建物之買賣，已由建商或起造人與各承購戶訂明停車位之使用權暨其範圍，當可解釋為一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。
惟晚近最高法院則重視「分管協議應合乎當時法令規定」，揭示：「不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約。」若今建商與各承購戶間的確有共用部分由特定共有人使用之約定，但該停車位之使用卻違反法令規定，如同實務常見的建商擅自在地下室車道部分面積上增設停車格，並出賣交給特定承購戶使用，此時分管契約、以及占用車道之停車位買賣契約的效力分別為何？ 本文認為僅該違法之分管約定部分罹於無效，其他分管約定仍為有效。 至於出賣占用車道之違法停車位的建商，應依民法第350條前段規定對承購戶擔保該停車位使用權確係存在、系爭停車位買賣契約猶然有效，從而實際上買到違法停車位之承購戶，當得依民法第353條規定向建商請求履行利益之損害賠償。 (2)停車位之法制規範
本文除了講解有關公寓大廈停車位所涉部分條文增訂、施行前後之差異運用外，也提出「若停車位之使用約定，既無登記，亦未納入規約，則該停車位之分管約定是否仍拘束區分所有人之繼受人？」之疑問。
作者從相關條文歸納得出若我國公寓大廈停車位之使用約定既未登記，亦無訂入規約，則不管是民法第826條之1第1項規定施行前已成立之停車位分管契約，或是當事人得依前揭規定登記停車位分管契約卻未為之，則此種情況以特定繼受人是否明知或可得而知者為限，方受其拘束。 從上述概念我們繼續往下進入本篇文章重點引述之實務判決： (3)停車位之問題提出★
【最高法院110年度台上字第131號判決之事實摘要】－「亞洲仁愛大廈」事件
甲建商於70年間出資建造完成亞洲仁愛大樓，甲將地下一層剩下未辦保存登記建物之系爭地下室，劃設停車位供停車使用。 甲於民國81年： 甲建商於70年間出資建造完成亞洲仁愛大樓，甲將地下一層剩下未辦保存登記建物之系爭地下室，劃設停車位供停車使用。 1. 將編號1、23、28、34、36停車位依序售與丙丁戊己庚（5位） 2. 辛壬乙（3位）輾轉自第三人分別取得編號35、40、46停車位使用權 3. 癸亦輾轉自第三人取得編號22、25停車位使用權 嗣甲因積欠稅款，經行政執行署查封拍賣所有系爭地下室及坐落之系爭土地，由上訴人（夙）及其他拍定人（亥）共同拍定，101年4月27日取得不動產權利移轉證書，同年5月30日成立系爭分管協議，由夙分得上開停車位之使用收益權限，惟被上訴人（圖示黃色標記－丙、癸、丁、戊、己、庚、辛、壬、乙）仍然分別占用前揭所示各該編號之停車位。 甲與車位買受人契約書：「承買人就上開停車位有永久使用權，但僅得讓售於本大樓其他所有權人或隨同本大樓內房地所有權……一併讓售不得單獨讓售、質押、出租或以其他方式供本大樓所有權人以外之第三人使用。」 經查： 1. 丙、癸兄、戊妻、己、辛、庚、乙→大樓區權人 2. 丁、壬公公→非區權人（已將大樓區分所有建物讓與訴外人AB） 3. 惟AB未同時購買停車位，同意由丁壬繼續使用故上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，求命被上訴人各將占用之停車位騰空返還予自己，及均自101年4月27日起至返還停車位之日止，各按月給付新台幣若干元。 對此，被上訴人則以他們是直接或經由前手向甲建商買受系爭停車位之永久使用權，行政執行署於拍賣公告亦載明系爭地下室不點交，拍定人應已預見拍定後仍須容忍原來占有使用狀態，被上訴人等自屬有權占有。 且縱認拍定人拍定取得系爭地下室之所有權，亦應類推適用民法第425條第1項買賣不破租賃規定，維持現在占用狀態，渠等並非無權占有，無返還不當得利之義務，資為抗辯。試問：上訴人之主張是否有理？ 【法院判決怎麼說？──判決理由節錄】
原審法院──上訴人（拍定人）主張無理由
→上訴人僅取得該建物之事實上處分權，其與所有權性質不同，無適用或類推適用民法第767條第1項物上請求權規定，請求被上訴人騰空返還停車位之餘地。 →甲建商與車位買受人所簽訂之買賣契約約定，買受人得使用系爭地下室停車，且得讓與停車位予系爭大廈區權人，其中2位被上訴人雖已將系爭大廈區分所有建物讓與訴外人，惟訴外人未同時購買停車位，仍同意由被上訴人繼續使用。則甲建商將其所有系爭停車位之占有使用權作為交易標的，直接讓與或輾轉讓與被上訴人或其親屬，應屬合法。 →拍賣公告已載明有許多系爭大廈住戶向甲建商購買車位永久使用權，拍定後不點交，不影響原占有法律關係。上訴人亦為系爭大廈區權人，明知系爭地下室為未辦保存登記建物，甲建商規劃該地下室為停車空間，將停車位使用權併與系爭土地應有部分、大廈區分所有權，出賣與買受人，長期未曾變更，且系爭停車位由系爭大廈區權人或其親屬占有使用，系爭大廈管理委員會復對系爭停車位收取清潔費，則對系爭大廈區權人而言，已具公示性。上訴人主張無明知或可得而知之情形，應受善意保障云云，並無足採。甲建商與買受人間之車位買賣契約，係以系爭地下室停車位之使用權為標的所訂立之債權契約，內容使買受人得長期繼續占有使用系爭地下室，已具備使第三人即同為系爭大廈區權人知悉該狀態之公示作用，上訴人拍定買受取得系爭地下室之事實上處分權時，甲建商或其受讓人既已讓與交付或授權被上訴人占有使用系爭停車位，上訴人明知猶願意受讓系爭地下室，基於債權物權化法理及維持法律秩序之安定，上訴人應繼受該法律關係，而受系爭停車位上開約定之拘束，被上訴人自得依該債權關係或其他法律行為成立之占有連鎖，占用系爭停車位，非無權占有，亦不構成不當得利。 最高法院──原判決判決理由不備違背法令，廢棄發回 →按民法第759條及強制執行法第98條第1項規定可知，未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始取得所有權，建造人之債權人對該建物為強制執行，經拍定人取得權利移轉證書時，即取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉登記，仍無礙於該建物所有權之取得。故當上訴人自101年4月27日領得行政執行署發給之權利移轉證書之日起，即已取得系爭地下室之所有權。原審認上訴人僅取得地下室之事實上處分權有所疑義。 →買賣契約僅有債之效力，買受人之占有原則上不得對抗契約當事人以外之第三人，倘第三人因讓與或強制執行拍賣已取得買賣標的物之所有權，除法律另有規定或其他特別情形外，買受人不得以其與出賣人間之買賣關係對抗該第三人。本件系爭地下室既已因強制執行拍賣，由上訴人取得所有權，縱甲建商已交付買賣之停車位予被上訴人占有使用，且上訴人亦知悉有停車位買賣契約存在，能否僅因上訴人知悉該債權契約存在及買賣之停車位已交付占有具公示性，即適用債權物權化法理之論據，遽謂上訴人應『繼受』該買賣契約關係不得對被上訴人行使物上請求權，請求返還系爭停車位，非無再予斟酌之必要。 【本件判決所涉之四大法律爭點暨判決評析】
一、本件拍定人因法院拍賣而取得未辦保存登記地下室建物之權利標的，究竟是該地下室所有權？或是地下室之事實上處分權？
本文作者肯認最高法院認本件上訴人已取得系爭地下室之所有權之見解，並且認應仔細區分是否為「依法律行為自願性讓與」而取得不動產物權方有司法實務上創設所謂「事實上處分權」之適用。本件涉及「非因法律行為」而取得，自應有不同於最高法院67年度第2次民事庭庭長會議之決議見解。 二、屬於大廈區分所有權人之停車位使用人，是否得向系爭地下室之拍定人主張有權占有？ 本文作者認建商與區權人間就特定停車位使用權所締結之買賣契約，究其實質，是一種於停車位所在建物存續期限內，透過一次性支付使用權之對價（對價僅包含取得使用權，不包括後續停車位之清潔費），而有償使用停車位之約定，毋寧近似民法第463條之1所稱權利租賃的法律特徵，在事物本質相容之範圍內，準用民法第421條以下關於租賃契約之規定，自有相當理由。故本件得依民法第425條第1項認其停車位租賃契約對於拍定之受讓人仍繼續存在屬有權占有。 作者亦表示即使不採前述見解，本件最起碼亦得援引民法第952條善意占有人之規定，停車位使用人不成立不當得利。 三、對於「不具」區權人身分之停車位使用人而言，當渠等向拍定人主張占有連鎖時，其取得占有是否違反甲建商與車位買受人之間關於車位使用權買賣契約的內容？ 本件停車位使用權買賣契約書有約定「……停車位……隨同本大樓內房地所有權……一併讓售，不得單獨讓售、出租或以其他方式供本大樓所有權人以外之第三人使用」，故違反占有連鎖之第三個要件「中間人將其直接占有移轉與占有人，並不違反買賣契約之內容」，不具區權人身分之停車位使用人（被上訴人）不得向拍定人（上訴人）援引占有連鎖而主張有權占有。 此外本件不具區權人身分之停車位使用人（被上訴人）之前手出賣人，似亦違反民法第799條第5項之立法精神，且近來最高法院連建商將屬裝卸停車位之地下室車位，形式上出售、或實質上出租予其他區權人專用之事例，都傾向認為恐有牴觸公寓大廈管理條例第58條第2項之虞，更遑論身為建商後手之區權人，將共用部分之停車位供區權人以外之特定人專用。 四、本件拍定人是否應受停車位分管契約之拘束？若然，其法理基礎究應乞靈於契約法原則、或是團體法原理？ 本文作者探究建商與各個公寓大廈房地之承購戶、或新建大樓公寓之買受人的締約時間點不盡相同，若要求前幾位承購戶、買受人知悉全體區分所有人或瞭解承諾之對象為提案上之所有特定房屋購買人，實務上恐有困難。 不妨認為停車位分管契約乃建商居間傳達「旨在成立未來住戶基本停車規則之範疇契約或框架契約」，個別承購戶與建商意思表示互為一致的時點不必相同，但建商在區權人之間、所居間傳達之分管約定必要之點的事項必須各承購戶意思表示一致。 作者認為在停車位分管契約之成立以後，拍定人之所以受拘束，與其訴諸契約法原則，不如左袒類似團體法之原理。按照我國民法第799條之1第4項後段之規定，區分所有人間依（規約以外）其他約定所生之權利義務，以特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者為限，亦應受拘束。故本件上訴人（拍定人）應當受該地下室停車位分管契約約束較合理。 延伸閱讀
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