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發佈日期：2015/02/07 |
霸王危機
【法領域】 民法第565條
【背 景】 屋主委託房屋仲介售屋時，房仲公司在委託銷售契約中皆有「委託銷售期間內，委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房仲」之條款約定，若當事人間就該條款發生爭議，以往法院根據契約條款均判決房仲勝訴，但最近司法實務上有了不同以往的新見解。高院認為房仲為「居間者」，必須買賣雙方約定之買賣契約成立後，居間者才能請求報酬；但房仲在委託銷售契約的「霸王條款」卻規定，不管買賣契約是否成立，只要賣方違反「霸王條款」即應給付佣金，該條款已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由，對賣方不公平，違反民法居間契約的規定，也違反消保法，應屬無效，判決房仲敗訴。法院的新見解引起房地產市場震撼。
【焦點檢視】 一、居間之意義
民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」居間契約之當事人係委任人與居間人，契約內容為委任人支付報酬予居間人，由居間人完成向委任人報告訂約之機會或為委任人雙方訂約之媒介兩種任務。居間人報告訂約之機會之契約類型又稱報告居間，係受單方當事人之委託，尋覓及指示可訂約之相對人，提供訂約之機會；居間人為訂約之媒介又稱媒介居間，係受契約雙方當事人之委託，於雙方當事人間斡旋，促使契約成立，此二種居間契約型態於內容上有重大之差異。
二、居間之報酬 （一）居間報酬之約定
居間契約原則為有償契約，居間人之報酬或媒介之給付，與委託人支付報酬之給付互為對價。而居間契約之報酬由當事人自由約定，即使當事人未約定居間契約之報酬時，依民法第566條第1項規定：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。」倘係社會上常見之仲介工作，如不動產、保險、證券、期貨之仲介等以居間為營業之業務類型，民法視為委任人允為報酬，乃就該等居間契約為報酬之擬制。惟為維護公益，防止社會善良風俗之侵害，雖非禁止婚姻居間之存在，但依民法第573條規定：「因婚姻居間而約定報酬者，就其報酬無請求權。」僅婚姻居間人對報酬無請求權，婚姻居間契約仍係有效之法律行為，而此居間契約之性質上為無償契約，與前述之一般原則不同。
（二）居間報酬之請求時點
民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」本條項所規定之「契約」係指委任人與相對人訂定之契約，居間人必須委任人與相對人訂定之契約係因其報告或媒介而成立者，始得請求報酬，無須待至契約生效，居間契約原則上係採「報酬後付原則」。倘契約之成立非因居間人之報告或媒介，不得請求報酬。惟委任人與相對人訂定之契約如附有停止條件時，依同條第2項規定，必須該契約因停止條件成就而「生效」，居間人始得請求報酬，與第1項規定之契約成立即得請求報酬的時點不同。
三、房仲業霸王條款之效力 房屋仲介契約屬於媒介居間契約，社會上偶有發生委託房仲出賣房屋之出賣人，於房仲完成買賣房屋契約之媒介後，故意不與買受人訂定買賣契約，使房仲依民法第568條第1項規定無法向出賣人請求居間報酬。嗣後，出賣人又以同一內容、條件之契約與買受人訂定買賣契約，規避支付房仲業者報酬。最高法院58年台上字第2929號判例即認為，媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。惟為保障經濟較弱勢之消費者權益，房仲業者將「委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房仲」擬成定型化契約條款後，應適用消費者保護法第12條規定認定其效力，倘該定型化契約條款違反誠實信用原則而對消費者顯失公平時，應為無效，消費者不受該條款約定之拘束。
四、時事簡析 最高法院雖有判例認為委託人故意規避民法規定拒絕支付居間報酬時，依誠信原則，居間人仍有報酬請求權。惟房仲業者未區分個案實際情形，無論故意與否，一律將委託人拒絕成立契約仍應支付服務費訂定成定型化條款，尚須受消費者保護法之檢驗來判斷該條款效力。判例承認居間人仍有報酬請求權與法院否定該定型化契約條款之效力兩者係屬二事。法院適用消費者保護法認定該條款無效之結果，並不違反該判例之見解。因判例之法理係與判例事實相同之個案方有適用，並非一概認為因有判例存在而承認該條款內容之有效性。
【必讀文獻】 1.曾品傑，論居間法上之禁止跳單條款
2.詹森林，居間實務問題（二），月旦法學雜誌，35期，1998年4月，16-17頁。──從中國大陸最高人民法院指導案例一號談起，月旦民商法雜誌，38期，2012年12月，129-145頁。 |
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