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發佈日期:2014/08/11
神鬼交屋
 

【法領域】
民法第一八四、三五四條

【背 景】
兇嫌黃女預謀先賣屋、後殺人,於四月十四日辦好房屋過戶登記後,四月二十七日行兇將其男友殺害,把屍體從主臥房拖行了二‧五公尺,到旁邊的浴室來進行分屍。已經辦好過戶登記的新屋主,成了這起預謀殺人案的受害人,急著找律師商討房屋如何處理。律師說明:「過戶完之後,交屋之前發生凶案事件,這部分還是被判定是凶宅,買方可以要求解除契約,或請求減少價金。」承租戶頂多約滿不租了,可以不用和命案現場當鄰居,但屋主難脫手,特別是買到凶宅的李先生、李太太,緊抱著手上這些買屋文件,現在只能循司法途徑,證明自己也是受害人,請求瑕疵賠償。

【焦點檢視】
一、兇宅之定義
「兇宅」並非法律概念及法律上用語,而屬民間交易上對於曾發生非自然死亡事故之房屋的慣用語。實務上界定凶宅的意義,得依內政部所公布「不動產委託銷售契約書範本」,其中就有關凶宅問題,於所附「不動產標的現況說明書」中訂有:「本建物(專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,具有相當參考價值。

二、構成兇宅屬侵害房屋所有權或純粹經濟上損失
(一)純粹經濟上損失
民法上對於損害之客體,大致上可分為有形體的有體損害及無形體的無體損害。有形體的損害如生命、身體、健康、自由、所有權等絕對權的損害,亦即通說所指民法第一八四條第一項前段之權利的概念範圍;無形體的損害通常指經濟上損失,即得以金錢賠償的財產上不利益。而所謂「純粹」經濟上損失,指非人身或所有權等絕對權利受侵害而獨立產生的經濟上損失。若係店家之設備遭毀損後,而受有營業利益減少之不利益,此乃「附隨」經濟上損失,因該經濟上損失係附隨於店家設備所有權受侵害而生。
(二) 構成兇宅為侵害所有權或
純粹經濟上損失
構成兇宅究為侵害所有權或純粹經濟上損失?因我國民法第一八四條第一項前段規定過失侵權行為,應以絕對權性質之權利受侵害時始得請求損害賠償,純粹經濟上損失則否,故有釐清之必要。當房屋發生非自然死亡事件時,並未造成房屋本身發生物理性變化,亦不影響所有人占有系爭房屋或依其目的而使用,房屋所有人就房屋所有權權能之行使並未受到任何限制,因此不能認為房屋所有權受到侵害。然而房屋發生非自然死亡事件,對一般社會大眾而言,會產生心理層面的嫌惡;對住戶而言,在心理層面上亦會造成相當大的負面影響,從而在房地產交易市場上,影響購買意願及購買價格,造成該等標的之經濟性價值減損,該房屋交易價值貶損所產生之財產上不利益,即為獨立於所有權以外而發生之純粹經濟上損失。

三、凶宅是否構成物之瑕疵
民法第三五四條第一項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」買賣房屋時,若該房屋為凶宅,是否為本條規定所稱之瑕疵,而由出賣人對買受人負瑕疵擔保之責任?學說與實務上有不同之見解,分述如下:
(一)肯定說
民法第三五四條第一項規定出賣人應擔保標的物無滅失或減少其價值之瑕疵,房屋發生有人因非自然身故之情事,若購買者知有上情,多因心生畏怖而無購買意願,影響房屋交易價值甚鉅,故出賣人應負瑕疵擔保責任。
(二)否定說
房屋成為凶宅,僅屬個人主觀面及心理面範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備。並且若將著眼於該房屋其物之本體上觀察,房屋本身並無任何價值或效用滅失或減少,僅係個人主觀或心理因素所致,故不能認係瑕疵。
關於房屋因發生非自然死亡事故成為凶宅,是否屬物之瑕疵,實務與學說上尚無一有力之定論,仍待後續討論發展。

四、時事簡析
房屋成為凶宅雖係純粹經濟上損失受到侵害,若以侵權行為之規定主張,行為人須因故意始得依民法第一八四條第一項後段請求,本案兇嫌因先賣屋而後殺人,似有使該屋成為凶宅而侵害買受人純粹經濟上損失之故意。而該屋因僅由契約當事人雙方先辦理過戶登記而未交付,符合民法第三七三條規定,危險尚未移轉,故房屋於交付前發生命案成為凶宅,買受人仍得依民法第三五四條第一項向出買人主張物之瑕疵擔保責任請求損害賠償。

【必讀文獻】
1.許政賢,凶宅、物之瑕疵與法律適用,月旦法學教室,138期,2014年4月,12-14頁。
2.邱琦,凶宅與純粹經濟上損失,月旦裁判時報,7期,2011年2月,20-28頁。

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