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發佈日期:2018/05/16
事實上處分權有無民法第425條之1推定租賃之適用-最高法院一○六年度台再字第七一號判決

【主旨】

未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記,而僅得以事實上處分權讓與,受讓人取得事實上處分權,較之所有權人之權能,實屬無異。準此,民法第425條之1法條所謂之「所有權讓與」,解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形。至於土地所有權人違規使用土地,興建房屋,嗣將房屋及房屋坐落之土地,分開同時或先後出賣與相異之人,買賣雙方及各買受人間之私法上權利義務關係,仍受渠等間買賣契約約定及民法相關規定之拘束

【概念索引】

民法/推定租賃

【關鍵詞】

事實上處分權推定租賃、編為某種使用地之土地

【說明】

一、爭點與選錄原因

(一)爭點說明

  事實上處分權有無民法第425條之1推定租賃之適用?

(二)選錄原因

  民法第425條之1第1項規定「所有權讓與」,是否限定須經登記之不動產?若違反「編為某種使用地之土地」之規範,其效力為何?與民法第425條之1之關係又為何?本判決皆有所說明,故選錄之,以供參考。

二、相關實務

  最高法院100年度台上字第2103號判決係在解釋民法第425條之1規定「土地及房屋同屬一人」與「房屋承買人」之意思,詳如下列判決節錄:

  「土地及其土地上房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係,修正後民法第四百二十五條之一定有明文,而在上開條文修正前,本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議亦闡釋『土地及房屋同屬一人』,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,應推斷『土地承買人』默許『房屋承買人』有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂『土地及房屋同屬一人』,固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外,尚有其他共有人』之情形在內;該所謂『房屋承買人』,並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人,且基於同一理由,倘土地共有人經其他共有人全體之同意,在共有土地上興建房屋,而將土地及房屋分開或先後出賣者,仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」

三、本案見解說明

  本件原本係由訴外人在系爭土地上出資建造地上物,並將該未辦保存登記地上物之事實上處分權讓與某公司,嗣後再由再審原告拍賣取得系爭土地,雖該地上物所讓與的為事實上處分權,惟仍有推定租賃之適用;另系爭土地為山坡地保育區之農牧用地,然土地使用分區之規定僅是取締規定,而非效力規定,與民法第425條之1規範受讓原同屬一人所有土地及其土地上房屋之受讓人與讓與人間或相異之受讓人間之私權關係有別,再審原告主張有適用民法第425條之1規定顯有錯誤之情事云云,難謂為有理由。

【選錄】

  按土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。本院48年台上字第1457號判例本此意旨闡示:土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地,即係以保護房屋既得之使用權為本旨。嗣民法第425條之1於89年間之增訂,乃將上開判例意旨予以明文化。是房屋及土地轉讓之事實,發生於上開規定施行前,即與上開判例所示意旨相符,非不得以該判例為裁判之基礎,推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,在房屋得使用期限內,有租賃關係,土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。又未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記,而僅得以事實上處分權讓與,受讓人取得事實上處分權,較之所有權人之權能,實屬無異。準此,上開法條所謂之『所有權讓與』,解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓實上處分權之情形。查原確定判決以前訴訟程序第二審本於取捨證據、認定事實之職權行使所論斷:訴外人黃○雄於其所有系爭土地中之乙土地部分,出資建造地上物(下稱乙地上物),該地上物同為其所有。黃○雄至遲於85年6月間,將乙地上物之事實上處分權讓與金○公司,嗣再審原告因拍賣取得系爭土地所有權,金○公司就乙土地即與再審原告存有法定租賃關係,因認再審原告不得請求金○公司返還乙土地;另再審原告未證明其就系爭執行費用本息受有何損害,亦不得請求金○公司返還,乃就該部分為再審原告不利之判決,其取捨證據、認定事實均無不合等情,爰維持該部分第二審判決,依上說明,並無適用法規顯有錯誤情事。至於土地法第82條規定『編為某種使用地之土地,不得提供其他用途之使用』,乃就土地使用所為行政規範,且係取締規定,非效力規定,與民法第425條之1規範受讓原同屬一人所有土地及其土地上房屋之受讓人與讓與人間或相異之受讓人間之私權關係有別。是土地所有權人違規使用土地,興建房屋,嗣將房屋及房屋坐落之土地,分開同時或先後出賣與相異之人,買賣雙方及各買受人間之私法上權利義務關係,仍受渠等間買賣契約約定及民法相關規定之拘束。再審原告主張:系爭土地為山坡地保育區之農牧用地,不得供作興建房屋使用,原確定判決認伊與金○公司就乙土地存有法定租賃關係,有適用民法第425條之1規定顯有錯誤之情事云云,依上說明,難謂為有理由。……。

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