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發佈日期：2026/01/21

論違章建築之事實上處分權──從其權利保護與執行救濟切入

◎本文出處：月旦律評第41期（2025年8月），作者：湯惟揚／武律律師事務所主持律師

【目次】

壹、前　言
貳、違章建築之意義
參、違章建築之事實上處分權
肆、本文見解（代結論）

【關鍵詞】

違章建築、未辦保存登記建物、事實上處分權、第三人異議之訴

【本文試讀】

壹、前　言

臺灣因地狹人稠，違章建築十分普遍，根據《113年度中央政府總預算案整體評估報告》之統計，我國2023年7月底違章建築列管數71萬6,372案，以新北市18萬6,073案最多，占比25.97%，高雄市11萬9,200案次之，占比16.64%；2023年7月底全國違章建築列管數較2019年底增加3萬4,168案，除新北市、臺南市及高雄市違章建築列管數減少外，其餘市縣違章建築列管數均增加，並以臺中市增加1萬3,445案最多，桃園市增加5,959案次之。而2024年正副總統選舉期間，候選人老家是否屬違建之爭議，更一躍成為全國性之熱門話題。
基於違章建築無法依現行法令辦理登記之特性，最高法院乃創造出一個物權法所無之概念──「事實上處分權」，以處理違章建築讓與人與受讓人間之權利義務關係，然而，此未能全面妥適解決所有違章建築之相關問題，造成諸多裁判見解不僅在理論上相互矛盾，更嚴重損害當事人之權益（詳後述）。基此，本文擬整理相關學說、實務見解，並結合筆者個人之辦案及教學經驗於後，以嘗試為上開問題提供解方。

貳、違章建築之意義

違章建築者，係指於建築法之適用地區內，未經申請當地主管建築機關審查許可並發給執照，而擅自建造之建築物（建築法第3條、第4條、第35條等規定參照）。又違章建築有「程序違建」與「實質違建」二種，就前者而言，乃指該建物並未妨礙都市計畫，建造者得依一定程序申領建築執照；至於後者，則係指建物無從依程序補正，使其變為合法建物。本文以「實質違建」為探討重點。

參、違章建築之事實上處分權

我國實務長期以來均認為，未辦保存登記之建物（違章建築），應由原建築人原始取得其所有權，並得作為交易之標的（最高法院48年台上字第1812號民事判例參照），惟因其無法辦理所有權移轉登記，建物受讓人無從取得所有權，僅能取得「事實上處分權」【最高法院67年2月21日67年度第2次民庭庭推總會議決定（一）參照】。
然而，就上開「事實上處分權」之性質，最高法院一方面以所謂：「受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異……」，認為民法第425條之1所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形（最高法院99年度台上字第1723號民事判決參照）；另一方面卻又堅持「該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第七百六十七條第一項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地。」（最高法院103年度台上字第2241號民事判決參照）、「強制執行法第十五條所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者……不包括對於執行標的物有事實上處分權在內……」（最高法院105年度台上字第2376號民事判決參照），不僅在理論上相互矛盾，更嚴重損害當事人之權益。以下，即從事實上處分權之「權利保護」與「執行救濟」二個層面，分別說明之。
一、事實上處分權之保護
(一)事實上處分權與「物上請求權」
關於「所有權」及其他物權之保護，民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。（第1項）前項規定，於所有權以外之物權，準用之。（第2項）」，即物上請求權。而如前所述，依實務見解，違章建築為「未辦保存登記建物」，因不能移轉登記而不能為不動產「所有權」之讓與，則違章建築之受讓人僅為建物之「事實上處分權人」，而非「所有人」，與民法第767條之要件尚有未合，不得「直接適用」該條規定。惟有疑義者係，上開民法第767條第2項規定：「前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」則「事實上處分權」是否屬此項規定所稱「所有權以外之『物權』」？就此，學說、實務上有不同見解，茲分別說明如下： ...（本文未文）

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