彭建仁
- 常在國際法律事務所律師
壹、 前 言
消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1、2項規定：「Ⅰ.企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。Ⅱ.企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」違反前開規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，同條第3項定有明文。
又消保法第17條第1項授權中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項。同條第4、5項規定：違反定型化契約應記載或不得記載事項之定型化契約條款無效，而主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。
以定型化契約條款拋棄審閱期間之權利固然無效，然如消費者簽名同意放棄審閱期間，其效力為何，實有疑義。此外，如消費者與企業經營者簽訂之契約中，並未納入主管機關公布之應記載事項，兩造對應記載事項之內容既然從無合意，應記載事項之內容是否直接構成兩造契約內容，不無爭議。本文謹以最高法院110年度台上字第459號判決之事件為例，探討並評析實務對於定型化契約的審閱期間及未記載應記載事項之效力。
貳、案件簡介
一、本件事實
訴外人澳門某公司臺灣分公司（下稱買方）擬購買廠房用地而聯繫不動產仲介公司（即本件原告）。不動產仲介公司探詢數宗標的後，於2017年3月8日與賣方（即本件被告）簽訂不動產出售委託書（下稱系爭出售委託書），由賣方將其所有土地所有權全部（下稱系爭土地），委託不動產仲介公司以底價新臺幣（下同）1億9,000萬元出售，期間至2017年4月30日止，系爭出售委託書首段記載「本委託書簽署前，確實經過委託人（即本件被告、賣方）審閱全部條款內容無誤」。買方於2017年4月11日與不動產仲介公司簽訂買賣議價委託書（下稱議價委託書），委託不動產仲介公司以總價1億87,275,000元向賣方購買系爭土地，並交付600萬元斡旋金支票（下稱系爭斡旋金）予不動產仲介公司。賣方於2017年4月13日同意以買方提出之價格出售，同時簽立「賣方同意出售確認」。嗣買方拒絕簽約，不動產仲介公司沒收買方給付之系爭斡旋金。
兩造簽署系爭出售委託書時，主管機關內政部公布之不動產委託銷售定型化契約應記載事項及不得記載事項第5、7條依序規定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之____（最高不得超過中央主管機關之規定）。前項空白處未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬」、「買方支付定金後，如買方違約不買，致定金由委託人沒收者，委託人應支付該沒收定金之百分之____（但不得逾約定定金50%且不得逾約定之服務報酬）予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得再收取服務報酬。前項沒收定金百分比未記載者，受託人不得向委託人請求服務報酬或費用」。
系爭出售委託書第7條則約定：「買方出價達甲方（即本件被告、賣方）底價或交易成功時，甲方應支付以出售總價額1%計（稅金外加）計算的服務費用於乙方（即本件原告、不動產仲介公司），並於簽訂不動產買賣書之同時支付。因可歸責於甲方之事由（包括與買方合意後反悔不出售情形等）；至買賣契約解除者，不論有無簽訂書面契約，甲方仍應支付前開服務費」。不動產仲介公司遂起訴主張賣方既同意買方之出價，自應依系爭出售委託書第7條約定，給付不動產仲介公司按出售總價1%計算之服務報酬1,872,750元。
二、法院理由
法院經整理事實及兩造辯論後，認定主要爭點為：一、系爭出售委託書有關賣方放棄審閱期間之紀載，是否違反消保法第11條之1之規定；二、系爭出售委託書未記載主管機關公告之應記載事項，該應記載事項是否構成兩造契約內容。
(一) 高等法院見解（臺灣高等法院臺中分院108年度上字第673號判決）
就審閱期間之爭點，高等法院認為審閱期間之目的在給予消費者充分了解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分了解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。兩造所簽署之系爭不動產出售委託書，其開頭即約定「本委託書簽署前，確實經過委託人審閱全部條款內容無誤」，並經賣方法定代理人簽名，足認賣方於簽約前已了解契約之內容，其事後再主張不動產仲介公司違反消保法第11條之1規定，抗辯系爭不動產出售委託書第7條約定不構成契約內容云云，洵屬無據。
而就系爭出售委託書條款是否拘束賣方之問題，高等法院認為，內政部公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」應認屬「範本」之性質，係內政部提供受託媒介銷售不動產業者，擬訂此類定型化契約時參考之資料。故基於契約自由之原則，若當事人將該範本之條文內容直接約定於契約書內，自有拘束契約當事人之效力，然而若契約當事人未將範本內之條文約定於契約書內，則當事人間自無可能對於契約書記載內容以外之事項，達成意思合致，該範本之條文內容自非屬於契約內容之一部分，更無拘束契約當事人之效力。
(二) 最高法院見解（最高法院110年度台上字第459號判決）
最高法院首先認為，依據消保法第11條之1第1、2項及第17條之1規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。企業經營者如主張符合上開規定之事實者，就其事實負舉證責任。不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日，原審高等法院僅因系爭出售委託書首段記載「本委託書簽署前，確實經過委託人審閱全部條款內容無誤」，經賣方法定代理人簽名，即認為賣方於簽約前已了解契約之內容，竟未命不動產仲介公司舉證證明賣方已有3日以上審閱系爭出售委託書內容之期間，原審高等法院遽以前揭記載，謂賣方已放棄審閱期間，進而為其不利之判斷，已有可議。
其次，中央主管機關公告之定型化契約應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消保法第17條第5項規定甚明。內政部公告之不動產委託銷售應記載事項第5、7條依序規定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分____之（最高不得超過中央主管機關之規定）。前項空白處未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬」、「買方支付定金後，如買方違約不買，致定金由委託人沒收者，委託人應支付該沒收定金之百分____之（但不得逾約定定金50%且不得逾約定之服務報酬）予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得再收取服務報酬。前項沒收定金百分比未記載者，受託人不得向委託人請求服務報酬或費用」。原審高等法院復認系爭出售委託書為定型化契約，該委託書未記載上開應記載事項第7條之規定，該委託書第7條約定則與上開應記載事項第5條之規定相同。果爾，倘系爭出售委託書第7條約定不得拘束賣方，則能否謂不動產委託銷售應記載事項第5、7條規定不構成兩造契約之內容，不動產仲介公司是否得為本件之請求，亦滋疑問。最高法院因此廢棄高等法院原判決而發回更審......（閱讀全文請參考月旦會計實務研究或月旦知識庫）
全文刊登於月旦會計實務研究，第58期：經營權的爭奪型態與防範對策 訂閱優惠
