壹、前　言

為使空間有序發展，避免土地使用相互干擾並進行有效率的土地使用，而定有空間規劃及管理法規，即已實施半世紀之久的都市計畫法、區域計畫法及非都市土地使用管制規則、國家公園法，分別針對都市土地、非都市土地及國家公園土地進行規劃與管理。其中，對於占全臺約78%的非都市土地，係以區域計畫進行空間規劃與安排，再由有關直轄市或縣（市）政府按照非都市土地分區使用計畫，制定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地後，實施管制（參照區域計畫法第15條）。惟因1970～1980年代當時推動非都市土地使用管制時，受限於人力及當時發展需求，多逕以土地使用現況編定使用地，並未適時適地的進行土地分類，缺乏空間整體規劃基礎。再加上考量開發利用需求而允許申請人自行擬具開發計畫，申請開發許可並將原本已規劃好的分區進行變更（參照區域計畫法第15條之1），造成各地零星開發，亦使空間規劃及發展缺乏穩定性與效率性。

在全球氣候變遷影響下，國土空間無序的發展將提高災害發生機率，影響國土安全及永續發展，為解決因應氣候變遷，確保國土安全，保育自然環境與人文資產，促進資源與產業合理配置，強化國土整合管理機制，並復育環境敏感與國土破壞地區，追求國家永續發展，爰於2015年12月三讀通過國土計畫法（下稱國土法），於2016年1月由總統公布，並自2016年5月1日施行。為進行國土重新規劃並建立新的管理制度，各主管機關已依規定分別於2018年及2021年公告實施全國國土計畫與直轄市、縣（市）國土計畫，作為空間指導與實質管制之依據；並於2015年4月30日前，將全國土地重新分區分類並公告國土功能分區圖，自該日起，區域計畫法不再適用，亦即全面適用國土計畫土地使用管制規定。

國土計畫法作為全新國土空間管理法制，不論是空間重新規劃，或土地重新分區分類，甚至是土地使用管制的改變，皆將對不動產權益有所影響，實應審慎為之。以下就國土法可能帶來的不動產權益影響進行探討，並提出相關建議。

貳、國土法對不動產權益之影響

一、既有可建築用地之發展權利影響

為適時適地發展，基於保育利用及管理之需要，國土法依土地資源特性，將全國土地重新劃分為國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區及城鄉發展地區等四大功能分區，並於其下再劃分第一類、第二類等不同分類，藉此進行不同程度之土地使用管制。然而，此勢必與既有的非都市土地分區分類有所衝突及差異。根據全國國土計畫之土地使用指導原則：「原依區域計畫法編定之可建築用地，經直轄市、縣（市）主管機關會商有關機關認定不妨礙國土保育保安者，得繼續編定為可建築用地，並得調降其使用強度及減少容許使用項目；並得由直轄市、縣（市）主管機關變更為非可建築用地，其所受之損失，應予適當補償。」亦即考量新法帶來之衝擊與對民眾權益的保障，國土管制基於信賴保護原則，對可建築用地給予從來使用之建築權利，但得配合各功能分區分類之特性，降低其開發強度與用途項目，甚至考量公共安全等亦得將其直接變更為非可建築用地，剝奪土地開發權利，惟須按國土法第32條第2項，給予損失補償。

然而，值得注意的是，根據目前國土法第23條第2項授權訂定的「國土計畫土地使用管制規則」（下稱國土管制規則）（草案）第12條第1、2項分別訂定兩種不同的發展強度（容積率、建蔽率），前者按照不同國土功能分區分類的特性給予不同且較低的發展強度（容積率最高僅120%）；惟後者提到各國土功能分區及其分類範圍內，屬原區域計畫法編定之甲種、乙種、丙種、丁種等四種建築用地、窯業用地、鹽業用地、礦業用地、交通用地、遊憩用地、殯葬用地及特定目的事業用地，且依規定從事免經申請同意使用項目者，則不論土地位於何種功能分區分類均可依目前非都市土地使用管制規則的標準（容積率最高達240%）進行使用，形同雙軌制，且雖保障既有可建築用地得以原強度開發，但有違反國土法依功能分區分類發展，以及資源保育、集約發展之空間規劃原則。

二、既有建築物、設施之使用影響

根據國土法第32條第1項，區域計畫實施前或原合法之建築物、設施與國土計畫所定土地使用管制內容不符者，除准修繕外，不得增建或改建。當地直轄市、縣（市）主管機關認有必要時，得斟酌地方情形限期令其變更使用或遷移，其因遷移所受之損害，應予適當之補償；在直轄市、縣（市）主管機關令其變更使用、遷移前，得為區域計畫實施前之使用、原來之合法使用或改為妨礙目的較輕之使用。因此，依國土法可分為兩種情形：一是被認定對公共利益有影響而被拆遷並給予損失補償；二是被認定無須拆遷，則得繼續使用至無法使用為止，至於進行重建時，因原區域計畫法已廢止，故應依國土計畫新管制規定辦理......（閱讀全文請參考月旦會計實務研究或月旦知識庫）

全文刊登於月旦會計實務研究，第72期：臺商與全球最低稅負制　 訂閱優惠