平均地權條例（下稱條例）修正後，加計財政部房地合一稅、央行放款緊縮及最近剛過的房屋稅（俗稱囤房稅）等政策，全臺不動產（含預售屋）市場是一片哀鴻遍野，買賣方均觀望，筆者撰文時，該條例業經修正實施半年有餘，就市場觀察和政府公布資訊，綜整後提出淺見如下。

壹、平均地權條例

一、修正內容

包括私法人購買住宅許可制、限制換約轉售、檢舉獎金、解約申報等，然因諸多新聞媒體、報章、雜誌皆已論述，故不再細論各項修正內容。

二、施行日期

本次條例修正，分為兩個階段施行，第一階段是2023年2月8日修正公布第4條、第47條之3、第81條之2、第87條；增訂第47條之4、第47條之5、第79條之1、第81條之3、第81條之4；除第4條、第47條之3、第47條之4、第79條之1、第81條之2、第81條之3第1項、第81條之4，條文施行日期由行政院訂定之外，其餘修正條文自公布日施行，即部分條文授權給行政院訂定施行日期；第二階段條文施行，行政院在2023年6月9日以行政院院臺建字第1121025278號令發布第4條、第47條之3、第47條之4、第79條之1、第81條之2、第81條之3條第1項、第81條之4，自2023年7月1日施行。

故相關限制換約轉售等內容，係屬於第二階段，即2023年7月1日施行，本文亦以該日作為施行前後之基準日進行探討；至於為何不討論第一階段，係因第一階段施行條文主要係條例第47條之5第1項：「任何人不得有下列各款之行為：一、以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。二、與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。三、自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。」而此條文除難以定義進一步使民眾自我拘束，又判斷有無散布、虛偽交易等違規與否權利歸屬政府機關而非直接影響民眾決策外，輔以新聞媒體沒有強烈報導，故民眾對此條文也認識不深，多數民眾僅記得第二階段的「禁止換約」，故以第二階段日期為判準。

三、政府打房的政策（手段）

政府可以打（炒）房的手段眾多，包括針對「金流」的財政部稅賦政策（例如房地合一稅）、央行信用管制政策（例如貸款）；針對「資訊流」管制的實價登錄；針對專業人士，即「人流」管制的地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辦法，以及「標的」行政管制的農地農用政策等，均係控管足以影響不動產市場關鍵因素（詳【圖一】）為導向所作為。

四、本文問題意識

條例的修正主要是針對「標的」和「人」的控管，另「解約申報」一節則是針對「資訊流」進行管制，配合之前財政部房地合一稅和央行選擇性性用管制係針對「金流」等，此次條例修正施行不失為是一步好棋。

條例修正草案總說明係為「防杜不動產淪為炒作工具，保障消費者權益，維護市場交易秩序，並精進預售屋成交資訊申報登錄制度」，即避免短時間內加價轉售牟利，哄抬預售屋價格行情，引發社會對高房價之恐慌（條例第47條之4立法理由參照）等等。

筆者認為，是否「有效打擊」「哄抬、炒作」，實屬困難之議題，然而，「市場」自有一隻看不見的手，將因政策施行前後而自動因應，最終將體現在成交價、成交量，惟此，筆者針對在條例修正施行半年後的今天，預售屋成交價、量如何變化，是否真有效控制房價？六都預售屋個別狀況又是如何？實感興趣，故進行初步研究。

貳、平均地權條例修正施行半年後的現在

本文以2023年為準，因條例主要部分係在同年7月1日施行，故分為四期，分以成交量、成交（均）價進行探討，筆者就相關資料及實務上觀察到如下現象：

一、成交量：六都預售屋成交量在條例施行前上升，施行後下降

筆者查詢資料之前，本以為條例預告修正等相關訊息，於2022年底左右經新聞播報業已發酵完畢，認為預售屋成交量將不會有大幅度變動，然經查詢整理後發現，條例「施行前」，六都4～6月預售屋成交量大幅攀升，幾乎都是前一期將近2倍左右的成交量，臺北市4～6月成交量更將近該市1～3月的3倍，政策影響甚鉅；而條例「施行後」，六都成交量均下降，臺北市和桃園市雖下降但不明顯，其他各都則是明顯量縮，繪於六都預售屋成交價（量）比較圖（如【圖二】）與六都預售屋成交量比較圖（如【圖三】）。

而從「施行前」、「施行後」兩期數據可證明不動產政策的確會影響不動產供給者、消費者決策和行為，當然，這數字背後除認屬「施行前」有一波投機客的逃難潮及追求施行前即完成契約簽訂並登錄的交易，所造成成交量的大幅增加外，因為2023年7月1日前已簽訂買賣契約之買受人，於施行日後可辦理換約，不用申請核准，是以，轉售和避免受施行限制的最後一波進場交易亦大增，故除了這二個原因外，實難想像有其他原因造成「大幅度」的成交量上揚......（閱讀全文請參考月旦會計實務研究或月旦知識庫）

全文刊登於月旦會計實務研究，第74期：平均地權條例子法實施之實務探討　 訂閱優惠