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農地工廠的持有、稅負及移轉——兼介紹借名登記的稅務風險

文章發表: 2021/04/07

吳俊志

  • 執業律師

講座實錄

一、大綱

我們要先簡單介紹一下農地工廠到底是什麼?還有法律現狀是什麼?農地工廠主要的規範在工廠管理輔導法裡面,我們會先幫大家介紹在這樣的前提之下,哪些農地工廠是有可能存在的,這些存在的農地工廠將來會發生什麼樣的問題?原則上農地工廠本身就是農地上興建工廠營運,而農地的持有是有一些限制的,以前的農發條例規定只有農民才可以持有農地。現在雖然大家都可以持有農地,但是如果以前你是用農民持有的話,不一定會把它移轉回來。就算現在可以把它移轉回來,假設上面的工廠是公司的(不論名義上或實質上),農地也沒有辦法把它移轉給公司,還是必須要由個人持有。

所以農地工廠就會存在一種名不符實的狀態,理論上這塊地可能是工廠主人的,但是登記上可能是別人的,在這樣的情況會有後續的問題,所以我們會幫大家介紹所謂的「借名登記」,意思是土地或房屋可能登記在人頭名下。

到底誰持有農地,誰持有工廠,我們這邊指的是名義上。名義上持有農地的人是第三人,後續會產生什麼樣的問題。

再來,繳地價稅、繳房屋稅,大家會想說既然這樣我們是不是把土地登記回來會比較方便,把土地登記回來又會有什麼樣的障礙?假設很不幸的土地沒有辦法登記回來的時候,工廠主人年紀大,想要把工廠賣了,通常不可能只賣上面的建物然後土地不賣。如果想要把工廠賣了,可能會有怎麼樣的稅負問題?

假設土地是借名登記在別人的名下,而那個人突然過世,大家都知道借名登記很常會發生的,就是繼承人此時可能不承認其僅為出名人這件事。

二、農地工廠的定義及法律現狀

(一)該怎麼辦呢?

首先,區域計畫法、農發條例都有規定農地的使用限制,當然它不能拿來蓋工廠,所以農地工廠本身即違反使用目的,違反使用目的會有什麼樣的效果呢?首先一開始的建造執照就不可能申請得到。建照不能申請到,就沒有辦法去起造,你自己把它蓋好了,也不可能拿到使用執照,那就是我們俗話說的違章建築。違建的話,通常地方政府理論上是要把它拆掉,所以也沒有辦法做保存登記。

農地工廠的情況目前其實非常的普遍,為什麼會這樣?為什麼沒有辦法徹底的解決?目前疑似是工廠的大概有1萬5600多公頃,當然它只是疑似而已,其他農地作非農業使用的比例可能更高。

我們剛剛講到區域計畫法、都市計畫法或者說建築法裡面,都會把它認定成違章,認定為違章要怎麼處理呢?正常來說就是把它拆掉,大家可以看到違章建築處理辦法是按照建築法的規定,理論上就是即報即拆,由地方政府把它拆掉。如果回歸到區域計畫法或都市計畫法做法也是一樣直接拆掉。

但是違章建築物的拆除由直轄市、縣市主管機關執行之,也就是說雖然工廠輔導管理法是中央內政部制定的法規,但是中央沒有那麼多的行政資源也沒有那麼多人力,所以理論上違章建物的拆除是地方自治事項...

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