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發佈日期：2017/05/27 |
【無中生有的車位增設術──默示分管契約涉訟之疑義討論】
實務上關於共有物分管契約案例，主要係關於不動產之糾紛，涉及動產者較為罕見。不動產分管契約涉訟者包括土地及建築物兩大類，前者為土地共有人間就土地之特定範圍是否具有分管契約之爭議，多與拆屋還地訴訟有關，為傳統民法上之爭議問題，部分案例與建築物之法定空地有關 ；後者因伴隨都會區之公寓大廈建築型態，常見者為區分所有權人間就公寓大廈特定範圍是否具有分管契約之爭議，主要類型包括：（1）屋頂平台、（2）停車位、（3）其他空間如通道、梯廳等 ，除涉及民法上之分管契約問題外，亦涉及公寓大廈管理條例、建築法等規範，較為複雜。本件判決屬於地下停車位之爭議，最高法院判決理由有敘及公寓大廈管理條例、建築法規範之適用問題，可作為代表案例予以討論，以下即按前述之爭點順序予以說明。
（一）公寓大廈管理條例施行後關於分管契約之新舊法適用？
共有物之分管契約係共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，此即民法第820條第1項所稱「除契約另有約定」之情形，為當事人依私法自治原則所為之共有物管理約定，自應優先適用。分管契約既屬契約之性質，依民法第153條規定，不論共有人間出於明示或默示之合意均得成立，實務及學說對此均無異論。引起最大爭議者，在於分管契約對於共有物應有部分受讓人之拘束力問題。本文將按照時間順序，分為四個階段予以觀察。
（二）被上訴人之前手建設公司與系爭社區之房屋承購戶間就系爭停車位有無分管契約存在？如有分管契約存在，上訴人是否受分管契約之拘束？
此項爭點，主要係事實認定之問題，在於判斷區分所有權人間有無分管契約存在之事實，尤其是默示分管契約與單純沈默之區別 。最高法院認同原審依照被上訴人之前手建設公司與房屋承購戶簽訂之房地預定買賣契約書上有約定「車位買賣契約書」，並有車位價金給付及特定使用之停車位編號之情形，且為未買受停車位之其他區分所有人所知悉，而認區分所有權人間就地下停車位有默示成立分管契約之事實，包括嗣後知悉上開情事而取得共有物應有部分之受讓人，應受分管契約之拘束，上訴人既代表系爭社區之全體區分所有權人而為共有物之管理，亦應受此拘束。此項認定事實之法規適用，即係依照前述第二階段之釋字第349號解釋意旨之見解而為判斷。
（三）分管契約是否因違規變更使用增設非法停車位而無效？
停車位可分為「法定停車位」、「獎勵停車位」及「增設停車位」三種，三種停車位均屬合法停車位。然實務上常見違法增設之停車位，如分管契約就違法增設之停車位而約定專用，是否因此而無效，即為本項爭點。實務上採取有效說，認為私自增設非法停車位雖違反建築法第73條第2項，但該規定僅為「取締規定」而非「效力規定」，故仍屬有效。但學說上認為行政法令何者屬「取締規定」，何者屬「效力規定」，學者雖主張應綜合法律規定的意旨，權衡相衝突的利益加以認定，若是欠缺具體而一致性之判斷標準，則有賴實務針對個案予以解釋。(未完)
◎本文完整請參閱：【月旦裁判時報第58期】論地下室停車位之默示分管契約——最高法院105年度台上字第1443號判決評析／林俊廷
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