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發佈日期：2015/05/22 |
違章建築之法律關係
【法領域】 民法第759條
【背 景】 近來各縣市皆掀起一陣違章建築拆除之風，許多違章建築有危害公安之疑慮，此外亦令人好奇違章建築之相關法律關係。違章建築長久以來存在已久，其既然無法做保存登記，究竟如何為買賣或相關處分？原始起造人是否可能因違章建築事後不能登記為弱點，於買賣後向買受人主張其就此違章建築原始取得所有權，而有動搖交易安全之可能？
【焦點檢視】 一、違章建築之定義
依建築法第25條及違章建築處理辦法第2條規定，違章建築係指違反建築法令，不能取得建築執照或使用執照，致無從辦理所有權登記之建築物。而民法合法與否意義上較違反建築法之違章建築廣泛，即違反強制、禁止規定係違法，而違反訓示規定或其他行政命令團體規約，甚至侵害他人權益等亦為違法，故違章建築於民法可說係指一個相對特定權利人之一定利益，其利益標的則?定著物，但該利益因不具民法上的合法性，例如屬於因過失的「越界建築」，而無法受到民法上如權利一般保護者。
二、違章建築之法律關係 （一）違章建築所有權之取得
違章建築可該當民法第66條所稱之定著物，而得為所有權之客體。我國將違章建築定位為不動產，而通說認為其所有權之取得，係屬非因法律行為之原始取得，故由原始起造人取得所有權，故縱然不經登記，亦非屬民法第758條所謂之：「非經登記，不生效力」。
（二）違章建築所有權之處分
依民法第759條之規定，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。故當所有權人要處分該違章建築時，應先經登記始得處分之。而違章建築因為沒有合法的建造執照與使用執照，從未為第一次所有權登記，無法符合上開民法第759條的要件，而無法加以處分。
惟貫徹此意旨將造成該違章建築無法處分之窘境，故最高法院創造「事實上處分權」之讓與概念。最高法院67年第2次民庭庭推總會決議：「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之?定，應認為讓與人已將該違章建築之事資上處分權讓與受讓人。」
（三）違章建築之買賣
最高法院48年台上字1812號：「違章建築物雖為地政機關所不許登記，但非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般法則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時隨意主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢將無以確保交易之安全，故此種情形，即屬所謂無即受確定判決之法律上利益，應予駁回。」即直接以交付代替登記發生所有權移轉之效果。包括違章建築在內之一切未經登記之不動產所有權，於由原始起造人讓與他人時，即以有交付之事實而發生同時，將現實之不動產所有物之事實處分權移轉於買受人之效力。
三、結論 違章建築雖無法登記而為民法第759條之處分，惟最高法院發展出「事實上處分權」，而使違章建築可藉此途徑為相關處分，縱違章建築無法登記為其弱點，然實務上為確保交易安全，亦以「交付」代替登記發生所有權移轉之效果，而可確保買受人受事實處分權移轉之效力。
【必讀文獻】 1.謝哲勝，違章建築的事實上處分權，月旦法學雜誌，102期，2003年11月， 246-253頁。 2.朱柏松，論越界、違章建築之法律效力，月旦法學雜誌，104期，2004年1月， 190-203頁。 |
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