【函令字號】

財政部113年6月13日台財稅字 第11304520940號令

【函令內容】

以土地及其地上房屋為信託財產，於信託關係存續中符合下列條件者，受益人視同房地所有權人，該信託房地准按自用住宅用地稅率課徵地價稅及按住家用房屋供自住使用稅率課徵房屋稅：

一、受益人為委託人之配偶或已成年子女，且依身心障礙者權益保障法領有身心障礙證明或為精神衛生法第3條第4款規定之病人；或受益人為委託人之未成年子女。

二、信託契約明定信託財產供受益人本人、配偶或直系親屬居住使用，不得處分、出售或移轉於第三人。

三、受益人已確定並享有全部信託利益，且委託人未保留變更受益人之權利。

四、受益人本人、配偶或直系親屬實際居住使用該信託房地並辦竣戶籍登記。

五、信託房地並應符合土地稅法第9條、房屋稅條例第5條及住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第2條規定無出租或供營業使用，以及土地稅法第17條規定都市土地面積未超過3公畝、非都市土地面積未超過7公畝及受益人本人、配偶及其未成年受扶養親屬適用自用住宅用地稅率以1處為限，與上開認定標準規定受益人本人、配偶及未成年子女供自住使用之房屋全國合計3戶以內之規定。

【函令析要】

財政部113年6月13日台財稅字第11304520940號令（下稱本令釋）係對於他益信託房地於合於一定條件時，核釋准按自用住宅用地稅率課徵地價稅（下稱自住用地稅率）及按住家用房屋供自住使用稅率課徵房屋稅（下稱自住房屋稅率），下為為文順暢，爰統稱為自住房地稅率。

一、自住房地稅率之適用要件

(一) 地價稅

依土地稅法規定，一般用地地價稅稅率為10‰～55‰，而地價稅之自住用地稅率為2‰，其適用要件包括：

1.辦竣戶籍登記

所謂「辦竣戶籍登記」係指於該自用住宅用地上持續設有戶籍登記而言，戶籍遷離，即難謂為已辦竣戶籍登記，不符自用住宅之法定要件，自不得認屬自用住宅用地，縱有居住之事實，仍不得認定係屬自用住宅用地。

另對於僅將戶籍遷出而未變更自用住宅之用途，於稽徵機關查獲前戶籍已再遷入，查獲時符合自用住宅用地要件之情形，准許補提申請，並從寬以戶籍再次遷入日作為再次申請按自住用地稅率課徵地價稅日期，惟戶籍遷出期間，仍不得適用自住用地稅率。

2.地上建築改良物之權屬

依土地稅法施行細則第4條規定，自用住宅用地以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。

司法實務認為，土地所有權人之自用土地，如係依建築房屋之方式而為之，則房屋之所有權人必為土地所有權人，除有特別規定外，土地上房屋之所有權人如非土地所有權人，即不得認土地係屬自用，縱土地所有權人居住於該房屋內，亦僅為間接利用土地，即無以優惠地價稅率予以鼓勵之必要。而土地稅法第9條規定將自用之範圍擴大及於所有權人以外之配偶、直系親屬，原有其立法目的，依此規定，所謂自用住宅用地，自應以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。

3.住宅概念

按土地稅法第9條雖未就「住宅」之定義有所界定，然法規之適用除須依法條之明文外，尚應受事物本質之內在限制。而依一般觀念，所謂住宅，係指供人日常住居生活作息之用，固定於土地上之建築物；外觀上具備基本生活功能設施，屬於居住者支配管理之空間，具有高度的私密性等情，業據司法院釋字第460號解釋理由書闡明在案。

是以，建物之「使用」或「居住」，強度不同，必須確有「居住」事實，該建物才可能被定性為「住宅」。如客觀上毫無「提供人日常住居生活作息之基本功能」，亦無「高度私密性」存在，即無從判定「居住」事實為真正，自難謂係住宅。

4.無出租、營業使用

地價稅自用住宅用地之適用要件，除辦竣戶籍登記之限制，尚需無出租情事或供營業使用。倘該地有出租或營業行為自與自用住宅用地要件不符，若土地同時供自用、出租及營業使用，則應以實際使用面積，分別按自住用地或一般用地稅率課徵地價稅。

5.處數限制

為期公平並防止取巧，土地稅法第17條第3項規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用地價稅自用稅率，以一處為限。惟如有已成年之直系親屬設籍，在不超過同條第1項面積限制內，則無一處之限制。

6.面積限制

依土地稅法第17條第1項規定：「合於左列規定之自用住宅用地，其地價稅按2‰計徵：一、都市土地面積未超過3公畝部分。二、非都市土地面積未超過7公畝部分。」故土地所有權人最多可申請適用地價稅自用稅率之面積為「都市土地面積3公畝」及「非都市土地面積7公畝」合計10公畝。

此與土地增值稅自用住宅用地面積規定顯有不同。依土地稅法第34條第1項前段規定：「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之；……。」故土地所有權人出售土地，申請適用土地增值稅自用住宅用地稅率之面積僅得自「都市土地面積3公畝」或「非都市土地面積7公畝」擇一適用。

7.申請要件

有關土地所有權人是否申請適用特別稅率課徵地價稅，為納稅義務人之權利，土地稅法賦予其是否選擇提出申請之責，而於適用特別稅率之原因事實消滅時，亦賦予納稅義務人依法應即向稽徵機關申報之義務，其目的在課予納稅義務人就相關事實覈實申報，俾使稅捐稽徵機關得據以正確核課地價稅。是以，土地稅法第41條第1項前段規定得適用特別稅率之用地，土地所有權人應於每年地價稅開徵40日前提出申請，逾期申請者，自申請之次年開始適用。

又基於稽徵便利原則，土地稅法第41條第1項後段規定「前已核定而用途未變更者，以後免再申請」，係指原經核准適用自住用地稅率徵地價稅之土地，其仍符合自用住宅之要件，而其地上建物使用情形未有變更用途，納稅人免再逐年提出自住用地優惠稅率之申請而言......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）

全文刊登於月旦財稅實務釋評，第59期 　 訂閱優惠