壹、前 　言

內政部近期宣布推動改革現行的不動產登記虛坪制度，期望降低建物公設比、防止公設面積灌水、讓交易單價資訊更為透明化，進而抑制已經回不去的高房價。

這是現行國人的期待，然虛坪、實坪議題討論甚久，卻仍遲遲無良好的對策，其中必是潛藏著盤根錯節的問題尚無法釐清。雖然各國不動產建物登記制度不同，但實坪制（不包含公共設施）、虛坪制（包含公共設施）各有其優缺點，目前我國是採虛坪制登記制度。建物登記制度攸關人民財產，如果登記方式因年代不同而適用不一樣的法規，對於各種登記型態的理解，即便專業執行業務者都要面臨挑戰，更遑論一生頂多換屋二至三次的一般民眾。

建物登記常見的虛坪有哪些？如何從房屋現場比對地政機關的登記資料，著實為換屋族必備的常識。本文將從認識虛坪出發，介紹常見的建物登記虛坪之所在。

貳、建物常見的虛坪與改革

常見虛坪係虛飾與主體結構無關的構造。例如建物登記簿謄本常常出現的花台、栽植槽、雨遮、露臺、陽台、平台、騎樓、亭仔腳、車位公設面積（灌入大公部分）、地下室、建物牆面厚度、外牆裝飾柱等項目，在2006年間已經做了一次重大修正，自2006年後申請的建照執照，露台、花台、雨庇、裝飾牆、栽植等均不予登記，僅保留陽台、屋簷。而參照地籍測量實施規則第273條規定，雨遮與屋簷兩個項目，自2018年起亦不予登記。雖然政府多年來陸續以較為和緩的腳步改革，減少一些華而不實、對購屋者無實質利用價值的建物登記面積。然這些政策都是往後生效，且不溯及既往，故也成為目前房屋交易市場，造成消費者混亂的主因，如2006～2018年間興建登記的房屋同時出現在銷售市場上，恐難以判斷何者虛坪多？何者虛坪少？建物登記面積之事實已存在有絕對公信力的土地登記簿上，為避免產生民怨、礙難通盤檢討的情形下，政府無力為人民把關，建物登記複雜程度難以一言以蔽之，要揭開建物登記的神秘面紗何其困難；現況只要登記簿謄本上有記載的面積，不論用途為何，出賣方皆理所當然的計坪、計價出售，消費者購屋時只能自求多福、多認知房屋產權的登記內容，尤其關於建物產權登記與面積計算；若擬購買之房屋產權登記已有虛坪項目，例如：花台、雨遮、露台、栽植槽等項目，這些現行法規已經不能登記的項目，將會提供買方有利的議價空間，對於達成理想的交易價格多有助益。

參、車位的登記種類與坪數

一、車位的種類

(一) 法定停車位

是指起造人在申請建照時，依據建築法規設計，所應設置的停車位數量。

(二) 自行增設停車位

指起造人在法定停車位數量外，不影響消防、逃生設施及進出動線之前提下，且經核准後，額外自行增設的停車位。

(三) 獎勵增設停車位

有條件下可獨立權狀，起造人可依法獲得增加建樓地板面積的獎勵應供公眾使用。

二、車位的產權登記分式

(一) 無獨立權狀

以公共設施共有持分登記者，處分方式只能賣給同一棟之區分建物所有權人，不能單獨銷售給社區以外的民眾所有，法定停車位大多數以此登記方式。

(二) 獨立車位權狀登記者

此可單獨將車位移轉給社區以外之第三人所有，1991年前登記的車位多屬此一型態。

性質分類在建築師設計之初，就已經計算與定案，後續更動不易，不論何種車位，均與車位價值無關，車位的價值與價格取決於使用者的便利性；最直接影響車位價值的條件，筆者認為，停車場出入口的設計尤為重要，若採以坡道式進出，長期以往可節省龐大的機械維修費用，及避免機械故障所帶來的不便利性，乃優選之條件。而停車格位置的大小尺寸及迴轉空間，以適合自己汽車大小方便使用為主......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）

全文刊登於月旦財稅實務釋評，第60期 　 訂閱優惠