月旦釋讀

深入解析不動產稅制

文章發表： 2022/03/02

元照智勝學院

封昌宏

金融業專業財稅顧問

不動產是深受社會大眾喜愛的資產，因為不動產除了可以居住外，還可以出租收取租金，甚至還有保值抗通貨膨脹等功能。不動產有著極為複雜的稅務問題，尤其在移轉時所涉及的稅務問題更是重要，因為不動產是很多人心目中最好的傳承工具，但在傳承過程中會遭遇到土地增值稅、遺產及贈與稅，在傳承後取得者再出售，又要面對財產交易所得或房地合一稅的課稅問題，因此不動產的傳承方式，該選擇贈與還是繼承就是個重要的問題。

在選擇不動產贈與或繼承時，除了移轉時的遺產及贈與稅、土地增值稅、契稅或印花稅等稅捐外，更重要的是繼承人繼承後，或受贈人受贈後，若要將不動產出售會面臨什麼課稅問題？其中最重要也是最複雜的就是房地合一稅的課稅爭議，尤其是繼承取得的案件，該如何判斷是否要課房地合一稅，在財政部所發布的解釋令中，不斷地在更新調整，以致連很多專業人士都無法判斷繼承後的不動產該如何課稅。因為，在符合一定的條件下，繼承取得的不動產可選課房地合一稅也可選課財產交易所得稅，如何選擇才是最省稅的呢？因每個不動產的房地比例、納稅人綜合所得稅的適用稅率，以及是否可適用租稅優惠的條件都不同，因此需要個案的評估。本課程以實際案例解說，在不同的情況下該如何選擇。

此外，農地經常被認為是可免稅移轉的財產，但要享受農地的免稅是有條件的，本課程也分析農地免稅移轉的條件，以及農地免稅移轉後的稅務風險，以供準備以農地移轉財產者評估是否適合以農地作為傳承資產。

最後，土地重劃及都市更新都具有提高不動產價值的經濟利益，但很多參與都市更新或土地重劃的不動產，都是登記在年長者的名下，這些財產該如何移轉，是很多人的疑問，究竟是在都市更新或土地重劃前就轉給下一代好呢？還是要等都市更新或土地重劃後再轉給下一代好呢？這是個更為複雜的問題，因為這涉及到都市更新或土地重劃後課稅價值大幅調漲，以及參與土地重劃可享受的租稅優惠等問題。此一問題同樣是沒有標準答案，因為每個個案的情況都不同，因此需要先瞭解基本的課稅原則，本課程即就此原則做出解析，供學員瞭解個案的處理原則。

不動產的傳承是個重要且複雜的問題，在不動產的傳承該選擇贈與還是繼承，除了考量稅務問題外，也不能忽略傳承的法律問題，若僅考量節稅的利益，而忽略了法律的風險，那也不是個成功的傳承策略。在選擇以不動產為傳承工具時，該如何決擇呢？本課程從法律及稅務實務面提出重要的關鍵問題，並以案例解析繼承或贈與的優劣勢供讀者參考。