編輯部
壹、前言
個人無論是銷售紅單、預售屋及成屋，必須探究銷售行為之動機及持續性，是出自於非經常性買賣，僅為處分個人財產行為，抑或屬於以營利為目的具有經常性銷售之營業行為。如僅是為個人財產之管理處分收益，其損益為綜合所得稅之課稅範疇；如為營業行為，則需課徵營業稅、營利事業所得稅（下稱營所稅）及綜合所得稅（下稱綜所稅）。本刊於第14期的月旦時論單元裡，已介紹關於個人銷售紅單、預售屋、成屋之稅制規定，本篇將介紹如何認定個人銷售紅單、預售屋及成屋屬營業行為？以及營業人銷售紅單、預售屋及成屋之課稅規定為何？
另外，行政院第3742 次會議於2021年3 月11 日討論通過「所得稅法」部分條文修正草案（房地合一2.0），為抑制個人短期炒作不動產並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地規避稅負，修正了個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，營利事業並比照個人依持有期間按差別稅率分開計稅合併申報。本次修正草案重點亦將於本篇一併說明之。
貳、銷售成屋屬營利事業之認定方式
稽徵機關認定個人銷售行為屬營業稅課稅範圍之法令依據，可參「所得稅法第11 條第2 項」、「房地合一課徵所得稅申報作業要點（下稱新制要點）第18 點」及「財政部106年6月7日台財稅字第10604591190 號令」之相關規定。以下就該等法令依據整理認定要件如下：
一、符合營業人定義者
按財政部106年6月7日台財稅字第10604591190 號令規定，個人銷售房屋如符合一定之形式要件或實質要件，即認屬營業人。
(一)形式要件
當從事交易之行為主體為獨立於個人以外之個體，個人銷售房屋即會被認定為營業行為，該獨立個體之特徵為：
1.設有固定營業場所（除有形營業場所， 亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。
2.具備營業牌號（不論是否已依法辦理稅籍登記）。
3.經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜（包括僱用工讀生、兼職人員、正職人員銷售）。
(二) 實質要件
原依財政部95年12月29日台財稅字第09504564000 號令規定，除外觀具有營業人之形式要件外，稽徵機關以是否構成「以營利為目的」作為課徵營業稅準據，不過查核個案時，常遭質疑裁量基準不一，引發爭訟。爰財政部為澈底解決個人售屋課徵營業稅爭議，參酌法院判決等司法實務見解後，重新規範個人售屋之營業稅課徵規定，於2017年6月7日發布台財稅字第10604591190 號令，將原「以營利為目的」之認定要件修正為「具有經常性或持續性銷售房屋行為」，並排除銷售持有一定期間（房屋取得後逾6 年始銷售，或建屋前土地持有10 年以上者）之房屋者。
二、符合關系人定義者
此判斷基準僅限於個人建屋出售交易使有適用，且採形式要件認定基準。經營營造業或不動產之營利事業，其關係人之個人於5 年內參與興建房屋案件逾2 案者，或以短期持有（2年內）之自有土地與營利事業合建分成者，該個人屬所得稅法規定之營利事業。
參、營利事業銷售「成屋」之課稅方式
依上述要件經認定為營業人者，應辦妥稅籍登記，於銷售成屋時（僅就房屋，不含土地）課徵營業稅；至於所得稅部分一樣有分為適用財產交易所得舊制或房地合一新制，如為舊制，僅就房屋課徵所得稅，土地交易所得可免稅；如為新制，則房屋及土地須全額納入計算所得課徵所得稅。
一、營業稅
僅就銷售房屋部分所取得之一切代價作為內含營業稅之銷售金額，土地部分依營業稅法第8 條規定免徵營業稅，因此銷售房屋營業稅之計算方式，僅就「房屋銷售金額÷（1＋營業稅率5%）×營業稅率5%」，於銷售時報繳。
若銷售房地未區分房屋價格及土地價格各為若干，則依營業稅法施行細則第21條規定，房屋價格之計算，按「總銷售價格×房屋評定標準價格×（1＋徵收率）÷﹝土地公告現值＋房屋評定標準價格×（1＋徵收率）﹞」計算之。
二、所得稅
(一) 舊制：財產交易所得
在舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅，計算方式可參【表一】營利事業房原移轉新舊制一覽表，說明如下：
1.核實認定
(1)出售時已拆分房地售價：
財產交易所得＝房屋售價－成本－費用
(2)出售時無拆分房地售價：
財產交易所得＝（房地售價－成本－費用）×出售時房屋評定現值÷（出售時土地公告現值＋出售時房屋評定現值）
2.按財政部公布標準認定
個人出售成屋如未能提供實際交易價格或實際成本資料供核者：
財產交易所得＝房屋評定現值×財政部每年公告財產交易所得標準
（注意：納稅義務人應核實申報財產交易所得，而非逕按房屋評定現值設算計算財產交易所得）
3.適用稅率及申報方式
總機構無論在境內或境外，適用稅率皆為20%。總機構在境內者，依上述1 或2 的方式計算出來之財產交易所得，在隔年申報營所稅時，併入營利事業所得計算，按20%稅率課稅；總機構在境外，境內有固定營業場所者，則與其他營利事業所得額或損失分開計算應納稅額，合併報繳；又總機構在境外，境內無固定營業場所者，則由營業代理人或其委託的代理人向房地所在地國稅局代為申報納稅。
(二)新制：房地合一1.0
2016年1月1日起實施新制，倘若是銷售2014 年1 月2 日以後取得，且持有期間在2 年以內之房地或銷售2016 年1月1 日以後取得之房地，房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅，計算方式可參【表一】營利事業房原移轉新舊制一覽表，說明如下：
1.核實認定
房屋、土地均應按實價計算交易所得，減除課徵土地增值稅的稅基（即土地漲價總數額），以其餘額課徵所得稅，因此已課徵土地增值稅的部分，不再納入課徵所得稅，不會有重複課稅的問題，至於已繳納的土地增值稅，則不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。
2.適用稅率及申報方式
總機構在境內者稅率為20%；總機構在境外者，依持有期持有期間認定適用稅率，持有1年以內為45%、持有超過1 年為35%。
以上述1方式計算出來之財產交易所得，在隔年申報營所稅時，併入營利事業所得計算課稅。
適用新制者，應填報交易當年度營所稅結算申報書之其他申報書表第C1頁──交易符合所得稅法第4條之4、第24條之5規定之房屋、土地及股權之收入、成本、費用、損失明細表。
(三)新制：房地合一2.0
又本次2021年3月11日通過之「所得稅法」部分條文修正草案（房地合一2.0），營利事業將比照個人調高交易之稅率，即營利事業銷售房地適用新制計算交易所得者，不再適用單一之營所稅適用稅率，而必須比照個人依持有期間來決定適用稅率之規定，即於2年內出售持有房地者適用45%（原為1 年內）、出售3～5年內持有房地者適用35%（原為1～2 年內）。
另外對於土地漲價總數額之減除方式、土地增值稅得否以費用列支及費用推計等皆有增修之，詳見【表二】「房地合一」及「房地合一2.0」比較表......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）
全文刊登於月旦財稅實務釋評，第17期 訂閱優惠
