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發佈日期：2026/01/08 |
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「預售屋」履約擔保機制的現在與未來
【目次】
壹、前 言
貳、「預售屋」履約擔保機制簡介 參、五種「預售屋」法定履約擔保機制，何種較優？ 肆、正本清源之道 【關鍵詞】
【本文試讀】
壹、前 言
「預售屋」履約擔保機制，目前規定有五種法定類型，依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》（下稱「預售屋買賣應記載事項」）壹、第七點之一，依序為：一、不動產開發信託；二、價金返還之保證；三、價金信託；四、同業連帶擔保，及五、公會辦理連帶保證協定。
然從字義上，上開五種「預售屋」法定類型的履約擔保機制，是否真如其文義，有提供購屋消費者履約擔保（或保障買方所繳價金）之功能？多年來實務上運用的現況為何？日前頻傳「爛尾樓」爭議事件，法制上對於「預售屋」之法定擔保機制或其權利義務法律關係該如何調整？期能一併探討與檢視。 貳、「預售屋」履約擔保機制簡介
現行「預售屋」定型化契約買賣，賣方只需提供一種法定的「履約擔保」，即屬合法。
一、不動產開發信託 （一）由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度「專款專用」。 其規範制度目的，係在確保興建資金之專款專用，但不具有「完工保證」或「價金返還保證」功能。買方就買賣契約之任何請求，仍應由賣方負最終履約責任。 常見於合建案、自地自建案、聯合開發案、促進民間參與公共建設案、都市更新案等。 （二）上開所稱「興建資金」，係指「銀行融資款項」、「建商自有資金」及「買方所繳價金」；而「買方所繳價金」就是：買方依預售屋買賣契約，於所有權登記前所給付賣方之預售屋買賣價金，包括訂金、簽約款、開工款及各期工程款等自備款，但不包含所有權登記款及交屋款。 此類型的核心概念，主要在於興建資金中的「買方所繳價金」該何被運用，即「專款專用」？ （三）不動產開發信是實務上最常見的履約擔保方式，賣方除可依工程進度請領工程外，尚可從信託帳戶中申請銷售費用（包括接待中心、樣品屋、代銷人員薪資、廣告等）；也因如此，為避免遭到濫用、導致建案無法完成，實務上對「專款專用」也開始予以嚴格限縮解釋： 1.預售屋如未委託不動產經紀業者銷售，而係由建商所屬集團員工辦理銷售事務，所產生之零用金、接待中心或樣品屋購置設備、接待中心所坐落土地相關稅費等支出，因不屬預售屋建案之興建工程費用，故不得由預售屋買賣履約擔保機制之「不動產開發信託」專戶款項中支用。 2.建商與合建地主簽訂之合作興建開發契約，依約按月（或按期）支付予合建地主之租金補貼款，此係基於建商與地主間之合建契約關係，不屬於預售屋買賣定型化契約履約擔保之不動產開發信託「專款專用」範圍，因此亦不得由不動產開發信託「專款專用」撥付。 3.為特定預售屋建案，辦理容積移轉之送出基地購置支出及繳納之容積代金、山坡地開發繳交之山坡地開發利用回饋金、建築物應附設停車空間之繳納代金及購置建案基地評估支付之諮詢顧問費等，實務上亦認為：非屬該預售屋建案之興建工程費用，尚不宜由預售屋買受人負擔。 ...（本文未完） 延伸閱讀
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