壹、前   言

最高法院於近日作成113年度台上字第189號民事裁定（下稱系爭最高法院裁定），維持臺灣高等法院第二審判決（112年度上字第231號）之見解，認定建物使用執照中建築物概要載明「集合住宅」，且該案系爭社區規約已約定2樓以上為「集合住宅」，則嗣後區分所有權人會議作成「不得對外營業」決議與系爭規約「集合住宅」之約定相符。由上可知，最高法院似認「集合住宅」即寓有「單純住宅」及「不得對外營業」之意旨。觀諸臺灣常見之商業區住宅或住商混合大樓，亦不乏「集合住宅」對外營業之商家，例如：公司行號、診所、事務所等，縱使符合免辦理變更使用執照之要件及土地使用分區之相關規定，且社區規約或區分所有權人會議本無限制對外營業之決議，依系爭最高法院裁定之意旨，是否有違法之虞而陷於法律地位不確定之風險，應予留意。

貳、案例事實

本件系爭社區之土地使用分區為「第三種商業區」，A公司為該社區系爭建物之區分所有權人，系爭建物之使用執照原載明「（H-2）集合住宅」。不論系爭社區之使用執照、社區規約及當初建商與原始買受人間簽訂之房屋買賣契約（下稱房屋買賣契約）對於2樓以上是否得對外營業原無任何限制，區分所有權人會議亦從未作成2樓以上不得對外營業之決議。其後，A公司將系爭建物專有部分出租予其子公司B公司擬經營醫療美容診所，B公司乃依臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法之規定，擬將該專有部分之使用執照用途由「（H-2）集合住宅」變更為「（G-3）供一般門診、零售、日常服務之場所」，並經臺北市建築師公會查核室內裝修圖說合格、臺北市政府消防局審核室內裝修消防安全設備圖說合格，嗣合法取得室內裝修施工許可證。惟系爭社區之其他部分區分所有權人於B公司進場施作後，一再堅決反對，並嗣後於系爭社區區分所有權人會議中提案，經全體區分所有權人作成「2樓以上不得做對外營業項目」決議（下稱系爭決議），A及B公司遂對系爭社區提起本件民事訴訟，請求確認系爭決議增加法無明文之限制而無效，並請求賠償因停工所受之損害。

參、系爭最高法院裁定意旨

針對本件涉及系爭決議是否合法部分，最高法院認定：「系爭社區2樓以上為集合住宅之設計，為上訴人所知悉，而○○○公寓大廈住戶規約（下稱系爭規約）約定，2樓以上為集合住宅，系爭決議係本於系爭規約之約定……不得依民法第72條規定認屬無效」及「兩造不爭執系爭社區使用執照建築物概要載明，及系爭規約約定2樓以上為集合住宅（見原審卷一第361、362頁），系爭決議與系爭規約之約定相符……系爭決議係本於系爭規約之約定，原審謂其有效，自不違背法令……」。

由上可知，最高法院似認定系爭社區使用執照建築物概要載明「集合住宅」及系爭規約約定2樓以上為「集合住宅」，依據集合住宅之設計，即認「集合住宅不得營業」，系爭決議係本於系爭規約之約定，且系爭決議與系爭規約「集合住宅」之約定相符。

肆、本案爭點

「集合住宅」是否寓有「單純住宅」及「不得對外營業」之意旨？

伍、評　析

一、集合住宅之定義

關於集合住宅是否可以對外營業，首先應依據房屋買賣契約或社區規約之約定，或區分所有權人會議之決議，然社區規約僅約定「2樓以上為集合住宅」，是否等於約定「2樓以上不得對外營業」？應先探究「集合住宅」之法律上意義。依據現行2022年10月20日修正公布之臺北市土地使用分區管制自治條例，其中第2條已刪除「集合住宅」之定義；另第2條第1款規定：「住宅：含一個以上相連之居室及非居室建築物，有臥室、廁所等實際供居住使用之空間，並有單獨出入口，可供進出者。」即住宅似已不限於「專供家庭居住使用之建築物」。因此，所謂集合住宅似僅為建築物之分類，應「依實際建築及使用樣態認定」，似未賦予「專供家庭居住」之意義，故修正條文僅係糾正原本錯誤之定義避免誤解，非謂集合住宅一律只限「專供家庭居住」

又縱認「集合住宅」一詞於修法前係指「專供家庭居住使用之建築物」，然法規上並未賦予其禁止或限制「對外營業」的效力，似難謂由法規中當然得出登記為「集合住宅」即發生「不得對外營業」的法律效果。否則集合住宅一律只限「專供家庭居住」使用，則建築法第73條第2項但書規定：「但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」及臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法將形同具文......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）

全文刊登於月旦財稅實務釋評，第60期 　 訂閱優惠