上古之世，人民少而禽獸眾，人民不勝禽獸蟲蛇。有聖人作，構木為巢以避群害，而民悅之，使王天下，號曰有巢氏。《韓非子‧五蠹》
近日「打炒房」議題又浮上檯面，一時間沸沸揚揚；在央行及金融監督管理委員會（下稱金管會）相繼出手之後，財政部也不落人後，端出多項政策以示打炒房決心，並表示最快2021年就會推動修法。檢視整體經濟環境，此波房價上漲與炒房亂象，與資本市場的低利率環境以及租稅誘因推波助瀾下的資金回流有所關聯，因此央行的選擇性信用管制措施與金管會強化對不動產授信的金融檢查等金融面作為，可謂對症下藥。而財政部有意願重新檢討及修正不動產稅制固然值得嘉許，但短期政策的有效性與修正「房屋稅條例」及房地合一稅之適宜性應再商榷。
壹、財政部打炒房規劃
財政部的打炒房措施主要分成四個面向：其一，加強國稅局專案查核個人及營利事業不動產相關交易；個人方面鎖定紅單與預售屋等交易、法人方面則檢視個人是否以公司名義進行不動產交易以規避較重之房地合一稅負。此外，國稅局也將追蹤根據「境外資金匯回管理運用及課稅條例」所規定5%的自由運用資金是否流入房市。其二，檢討房屋稅免徵標準：根據「房屋稅條例」第15條第1項第9款，住家房屋現值在新臺幣10萬元以下者免徵房屋稅，鑑於部分適用此規定之免稅房屋曾引起爭議，財政部計劃增訂個人免稅戶數之限制，並排除法人適用「免徵門檻」。其三，提高囤房稅最高稅率（目前為3.6%），意在增加持有多屋者之房屋持有成本，希望透過較重之稅負，使囤房者釋出所持有之房屋，以增加供給、壓低房價。其四，重新檢討房地合一稅，拉長短期持有稅負較重的期間、並考慮提高法人的稅負。以下分別就各面向討論；【圖一】為財政部打炒房政策示意圖。
貳、強化查核密度
不論是個人的紅單與預售屋等交易、或藉公司名義規避較重稅負，本為稅捐稽徵機關查核事項，而今查核密度的強化，固然有助於抑制投機行為，然治標不治本；若無交易資料登錄機制之建立，待短期專案結束後，炒房亂象恐將死灰復燃。針對「購屋買賣預約單」（即紅單）之交易，由於紅單為優先承購之權利證明，其轉讓所獲取之報酬，原屬所得稅法規定之財產交易所得，因此追蹤紅單轉讓「足跡」，並就權利交易利得課稅，方為解決問題之道，不宜全面禁止紅單交易。
至於預售屋交易部分，過去由於預售屋銷售資訊並不透明，在資訊不對稱下容易造成預售屋買賣炒作，對於整體房價影響極大。立法院於日前三讀通過「實價登錄2.0」，將預售屋全面納管且交易資訊即時申報，如能確實執行，依所得稅法既有規定課稅，將可對於遏抑預售屋交易亂象產生一定的效果。
參、調整房屋稅免徵標準
首先，租稅免徵標準的意義在於減少納稅義務人繳納稅負之順從成本與稅捐機關之稽徵成本，是「法不理瑣事」（deminimisnoncuratlex）原則於稅法上的一種實踐；房屋稅免徵標準與炒房之紅單、預售屋或高房價等亂象，實無邏輯上直接的連結。就納稅義務人考量，房屋稅之繳納於接獲稅單後依規定而為，納稅之順從成本來就不高，房屋稅免徵標準之設計對於減少納稅義務人納稅順從成本，未必有實際的作用。就主管稅捐稽徵機關考量，房屋稅為「底冊稅」，稅捐機關必須辦理稅籍登記與管理，涉及現場勘查與面積丈量等作業；此外，開徵時稅單之製發，與後續之徵收、催繳與執行等，稽徵行政成本所費不貲。免徵標準之設計，排除低現值房屋為開徵對象，在房屋稅稅率並不高（1.2%～5%）的情形下，稅收損失有限。然由於可以節省徵收所涉諸多行政成本，因此房屋稅免徵標準之主要效果在於降低稽徵成本。
按此，財政部欲藉由調整免徵標準以達到打炒房的目的，不僅不會有效果，還與免徵標準之法律原則背道而馳。免徵標準之設計有助於提升稅捐機關的行政效率，可將稽徵資源導向至能夠帶來稅收、充實政府財源的房屋；限縮免徵標準的適用，無異於削減稽徵行政效率、造成稽徵成本大增，而最終換得的僅是千元或數千元的稅收，實非明智之舉。
在另一方面，免徵標準的調整，也欠缺公平面的考慮。根據租稅歸宿分析，租稅轉嫁使得稅法所定之納稅義務人與實際承擔稅負、承受福利損失的人未必相同。對於商品課稅，供給者可經由提高財貨價格將稅負「前轉」予消費者。而決定轉嫁程度最重要的因素為供需雙方的價格彈性；需求價格彈性越低（價格上漲時，需求者的需求量並不會有太大的減少），代表供給者越能轉嫁稅負予需求者。
套用在房屋稅的課徵，雖然房屋所有權人為稅法所定繳納房屋稅之納稅義務人，但房屋稅稅負可以提高租金的方式將部分稅負轉嫁予租屋者或購屋者，而使房屋稅的實質負擔反而落於租屋者或購屋者身上。一般來說，現值10萬元或以下的房屋約莫包含兩大類：老舊平價住宅與中低價格出租套房；此類房屋承租人多為經濟套用在房屋稅的課徵，雖然房屋所有權人為稅法所定繳納房屋稅之納稅義務人，但房屋稅稅負可以提高租金的方式將部分稅負轉嫁予租屋者或購屋者，而使房屋稅的實質負擔反而落於租屋者或購屋者身上。一般來說，現值10萬元或以下的房屋約莫包含兩大類：老舊平價住宅與中低價格出租套房；此類房屋承租人多為經濟相對弱勢的族群，對於房屋提供之居住服務依賴高、需求彈性低。如取消或限制房屋之免徵門檻，房屋所有人，不論是個人或法人，勢必可將相當程度的稅負轉嫁由租屋者負擔，屆時勢必造成一波廉價出租套房租金上漲潮；千元或數千元的稅收對於經濟相對弱勢的租屋者而言是不容忽視的生活負擔。因此，房屋稅10萬元之免徵門檻，實也具有分配面的積極意涵；貿然限縮課徵門檻的適用，結果是增加的稅負由經濟相對弱勢之租屋者負擔，即悖離居住正義......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）
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