稅法

「囤房稅」的利與弊

文章發表： 2019/11/04

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吳俊志

執業稅務律師

近期立院有委員提出囤房稅修法的議題，規劃透過提高持有大量非自住房屋者的稅率，來提高持有成本，並且降低房價¹。其立意固然良善，但與現行房屋稅的競合、是否得夠達到抑制房價的實效？其仍有細究斟酌的空間。

房屋稅現況及立委修法建議

目前房屋稅屬於地方稅，而關於房屋稅條例的優惠及稅率，對於住家用房屋，於房屋稅條例第5條第1項第1款則是規定：「住家用房屋供自住或公益出租人出租使用者，稅率1.2%；其他供住家用者，稅率最低不得少於1.5%，最高不得超過3.6%。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。」而第2款則規定：「非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。」

對於「囤房稅」的修法，立委提出4點重點建議，包括：「一、全國僅持有1戶自住房屋者稅率調降至1%；二、房屋稅條例明定自住房屋的標準及戶數；三、非自住住家用房屋提高法定稅率下限並明定多戶者差別稅率；四、非自住住家用房屋出租者適用較低稅率，未出租者依持有戶數適用差別稅率。」

修法方向分析

由於所謂的囤房稅，應該是修正房屋稅條例，所以我們必須以現行的房屋稅條例為討論基礎，而房屋稅本身是地方稅，其修正本身涉及地方稅源之增減，對於地方財政及自主的影響也必須納入考量，這是其一。

首先，根據財政部資訊中心公布的「106年度臺閩地區房屋稅使用類別戶數統計表」，全國約有62.8%是「自住房屋」，由於我國對自住房屋的認定全國僅「本人、配偶或直系親屬實際居住使用」²持有一戶自住房屋者，而實際上查核是否實際居住相當困難，所以持有多戶房屋者，利用設籍的方式讓全家的房屋都變成自用住宅，也是實務上相當普遍的狀態。

這也就回應了前述立委提出的第一、第二點修法建議；「全國僅持有1戶自住房屋者稅率調降至1%」那麼原先持有人讓不同親屬設籍的方式，只要調整成讓不同親屬持有，即可讓原本比例偏高的自用住宅數量，稅率再行降低，對於仰賴地方稅的地方政府，首先面臨的即是財源的減少。另外，自住房屋的標準及戶數，其實早就在前述的住房屋認定標準作業原則規定了(且有房屋稅第5條第2項授權)，就算是規定在房屋稅條例中，也只是增加法律保留的密度而已，對現況改變不大。

至於非自住住家用房屋出租者適用較低稅率，未出租者依持有戶數適用差別稅率的方向，或許是鼓勵出租的租稅優惠。但其實在「租賃住宅市場發展及管理條例」第18條已經授權地方政府「符合前條規定之租賃住宅，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減徵。」在房屋稅為地方稅的情況，既已授權地方給予租稅優惠，再由中央立法再次規定租稅優惠，其對地方財政自主而言未必是好事。

至於第三點的「非自住住家用房屋提高法定稅率下限並明定多戶者差別稅率」本文就大方向上敬表贊同，蓋房價高漲而為人所弊病者，並非房屋不夠，而係部分人房屋持有人，持有大量房屋卻閒置囤積居奇，根據內政部營建署公布的「106年度低度使用住宅（空屋）及新建餘屋統計分析」³，低度使用住宅數為86萬4835宅，這代表人「有人沒房，有房沒人」的情況相當普遍。而持續這種狀態的其中重要原因，就是持有房屋的成本過低(無論原因為何)，因此提高大量囤積房屋的持有成本，是合理的考慮。

以同屬持有稅的地價稅為例，土地稅法第16條即規定：「地價稅基本稅率為千分之十。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣 (市) 累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，依左列規定累進課徵：……」亦即按持有面積累進課徵，然而房屋稅條例卻沒有相同的規定。

然而我們也必須面對，過去利用自用住宅、借名登記分散持有，在地價稅中就已經相當普遍，這樣地規避可能，是否在房屋稅也會重現？畢竟實際使用狀況這件事，房屋或許比土地更難查核。

小結

囤房稅固然立意良善，然而實際運作上，我國戶籍登記與居住現況不一致、借名登記普遍的現況下，過去地價稅的累進稅率，便無法達到抑制地價的功能了(真的對房價殺傷比較大的還是針對財產交易的房地合一)，囤房稅能夠發揮多少機能，仍有待後續更細緻的立法調整，才有辦法證明。

註釋

聯合報記者沈婉玉，〈黃國昌擬推囤房稅修法財部對差別稅率有疑慮〉，2019年9月5日(https://money.udn.com/money/story/6710/4029660) 返回內文
自住房屋認定標準作業原則參照返回內文
https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0104.aspx 返回內文