吳俊志
- 晨心法律事務所律師
所得稅法中房地合一制度之目的，重點在於對短期炒作房地的人，課以更高的稅率。惟於105年房地合一1.0上路的時候，並未考量到以公司持有不動產，而直接交易股權的脫法情形，也對預售屋買賣欠缺規範。而這些問題也在2021年7月房地合一2.0修法的時候被納入，同時修改平均地權條例第47條、第47條之3、第81條之2禁止紅單轉售，而近期更進一步要修法禁止預售屋換約轉售。
「紅單」與預售屋之不同
大眾很容易誤把紅單當作預售屋，但其實兩者在法律上之定義完全不同。紅單可以理解為預約的概念，係針對預售屋之標的及價格，消費者與建商所簽訂之訂購單或預約單(實務上多為紅色紙張)。
消費者取得紅單，只能用來證明已經付款買到預售屋之「優先購買權」。而預售屋則是買一棟拿到建照，但還沒蓋好的房子，簡單來說預售屋買賣依然是買到將來房子的權利，但紅單則只是可以優先簽約的權利而已。而依照現行請參平均地權條例第47條之3第5、6項的規定：「銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。」、「前項書面契據，不得轉售予第三人。」。
另外，紅單轉讓雖然只是優先購買權的讓與，但確實被用來做為規避房地合一稅的途徑之一，因此近期內政部研議以解釋函令的方式將「紅單交易視同預售屋交易」。
紅單轉讓禁止，預售屋轉讓將來可能禁止
對於投資客而言，在房地合一2.0施行前，直接購買預售屋之後再行轉售，可能房屋都尚未完成即已多次轉售，而此時預售屋既然還不是房屋，自非房地合一要課稅的對象。而房地合一2.0施行後，所得稅法第4條之4第2項規定：「個人及營利事業於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上 權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土 地交易。」亦即將預售屋交易視為房屋交易，而必須課徵房地合一稅，最高級距可達45%的稅率。
另一方面，由於紅單買賣禁止的打房成效不彰，平均地權條例部分條文修正草案進一步研議，對於預售屋契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人；並新增預售屋換約轉售必須同時符合簽約後、發生重大事故、無力繳款等簽約時難以預期的條件才可換約轉賣，違者將按戶處罰。
小結
但是禁止交易的同時，由於紅單買賣及預售屋買賣都是債權契約，即便法律禁止，恐亦非強行或禁止規定，而係取締規定，亦即契約仍然有效，但必須加以處罰。這時預售屋買賣仍在房地合一稅2.0的課徵範圍，而紅單買賣的部分，內政部表示將以解釋函令的方式，將其視為預售屋買賣。然而，如本文所述，優先承買權與預售屋契約在文義畢竟仍有差距，是否宜以解釋函令將其納入所得稅法第4條之4第2項，仍有是否違反租稅法律主義之疑義，宜以法律定之為宜。
