施敏
- 高點教育出版集團 教授 財政學&稅務法規 施敏博士
內政部公布2021第3季全國房價所得比來到9.24倍，「房價所得比」仍然高居不下，顯示自110年7月1日起祭出「禁止紅單轉售、實價登陸2.0及房地合一稅2.0」三項措施之成效不彰。又相繼觀察到房地產業者利用投資客揪團簽約銷售預售屋，營造建案搶購完銷假象，後續再行透過「換約轉售」手法，促使建案售價不斷調漲的現象。內政部遂進一步研議修法，110年12月發布《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》修正草案，若經立法院三讀通過，未來將全面限制預售屋換約轉售。草案重點如下1：
一、限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售；違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。
二、解約申報登錄：除了「銷售」預售屋需要有實價登陸外，預售屋買賣契約若有「解約」情形，應於30日內辦理登錄申報，違者將按戶棟處罰3萬至15萬元，以避免虛假交易哄抬房價。
三、禁止炒作行為：嚴懲意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處罰100萬至500萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。
四、建立檢舉獎金機制：建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度，經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金，並授權主管機關另訂辦法，以利執行。
此項訊息一發布，除了解約申報登錄及建立檢舉獎金機制受到認同外，其餘措施令市場一遍譁然。短期內或許完全禁止預售屋轉售之行為，對於有自住需求的民眾得以獲得適當議價空間。然而，就長遠角度，筆者認為其效果仍有幾點疑慮，如下：
一、要持續關注房市的炒房客是否轉為「囤房客」？在海外資金回流、低利率、熱錢多及抗通膨的考量下，不動產投資仍是國人的偏好，對於資金雄厚之長期囤房者，受影響程度微乎其微。
二、是否間接促建商「既賺違約金、又賺房價」？預售屋禁止換約措施一旦施行，無論在施行日之前或之後購入預售屋，都將全面禁止轉售，有資金急需、變現孔急的民眾若想脫手預售屋，唯有找建商解約退戶一途。為此，內政部表示，將調降目前總價15％的違約金比例，以降低解約民眾的損失。然而，建設公司不但賺取購買民眾之違約金，更因為少了預售屋投資客擾亂市場價格而惜售預售屋，待建案完工後藉由單一賣方拉高銷售價格，反而促使房價更形上漲。
三、應否比照房地合一2.0制度考量「非自願因素」之轉售？以避免罰則殃及無辜民眾。
四、針對炒作行為處以「刑事罰」之舉證及認定，是否有充足證據客觀認定之？爭訟過程中勢必因政府及當事人之認定差異而增加司法之負擔。
五、市場上紛傳不少遊走法律邊緣的暗盤應對方式，部分房地產從業人員及投機民眾仍有恃無恐的進行投機，期盼未來修法通過採行「檢舉獎金制度」能有效對投機份子產生嚇阻之功效，方能達到健全房市之初衷。
六、限制預售屋轉售是否侵害人民的「財產權」？恐有違憲的疑慮，況且契約的轉售權利涉及民法私法自治原則。
政府為了健全住宅政策而干預介入預售屋之換約轉售，將為自由經濟添上一樁負面教材，對於上有政策、下有對策之暗盤投機份子而言，其效果不一定能彰顯，但卻會殃及因非自願因素而被迫轉售交易之無辜老百姓，期盼政府更周延審慎全盤考量之。
註釋
- 資料來源：內政部地政司網站。https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/10?mcid=4429 返回內文
