四、將財產借予他人使用或漏報租賃所得
所得稅本法第14條第1項第5類明文規定,凡是將財產出租予他人,都必須申報租賃所得,若納稅人有租賃事實卻未申報租賃所得,除經查明為無償且非供營業或執行業務使用以外,均應按一般租金情況計算租賃收入;本法所說的「無償」,必須由雙方當事人訂立無償借用契約,並完成公證才具備效力,此為施行細則第88條明文。
透過課稅資料的蒐集,稽徵機關能夠掌握部分的租賃案源,若納稅人未主動申報,稽徵機關就會按照一般租金情況逕核租賃所得;實務常見納稅人誤以為將不動產借予親友使用不須要申報租賃所得,然而,依照前述法令規定,「他人」指的是本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人,僅有在供本人、配偶及直系親屬獨資經營商號或是執行業務使用,且確實未收取租金者,才不須申報租賃所得;反過來說,若不動產是借給兄弟姐妹、朋友,或是自己的「公司組織」,就必須申報租賃所得,如果漏未申報,稽徵機關即依規定予以逕核。
由於租賃所得僅有承租人是營利事業,且該營利事業有依法申報扣繳,納稅人在查調所得時才會有該租賃所得的資料,卻不表示查調所得沒有租賃所得,納稅人就不須申報;倘該租賃係由民眾檢舉,往往被查獲都是好幾個年度一起連補帶罰,提醒納稅人務必誠實申報,扣繳義務人也別忘了申報扣繳哦!
五、約定或申報租金較低之租賃所得
所得稅法第14條第1項第5類第5款規定,財產出租,其約定之租金,顯較當地一般租金為低,稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。實務上常見納稅人主張自己沒有收那麼多錢,但,除非納稅人僅是出租不動產的部分面積,納稅人可先向地方稅務機關(稅捐處、地稅局)申請面積的變更,並持地方稅務機關的核准函向國稅局辦理更正以外,國稅局依法仍須調整租金,這絕不是稅務員刁難,而是法律明文,更不是納稅人不斷向稅務員大吐苦水,甚至要求國家承租等語就會讓結果有所改變…
同法第3款亦明訂,財產出租,收有押金或任何款項類似押金者,應就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率,計算租賃收入。因此納稅人若收到補稅通知書,經逕核的租賃所得較契約書略多的部分,很可能就是押租金的設算所得。
至於租賃契約另向承租人收取管理費的部分,因公寓大廈管理費屬公共基金之一部分,不論房屋是否出租,區分所有權人依規定負有繳納義務,故租賃雙方如約定由承租人代出租人履行其他債務或繳納應由出租人負擔之費用,即為租賃財產之代價,與支付現金之性質完全相同,應屬出租人之租金收入(賦稅署48台財稅發第01035號令)。
六、財產交易所得原則仍應按核實方式申報
對於出售105年1月1日以前取得的不動產,除了土地課徵土地增值稅以外,房屋必須申報財產交易所得,併入綜合所得課稅。其所得計算方式,原則仍應按交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額,此為所得稅本法之規定,僅在未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依財政部核定標準核定之。
然而,實務上許多不動產仲介業者、地政士乃至坊間主流教科書,都誤將財政部核定標準視為原則,認為有虧損時才以核實課稅。在稽徵實務上,稽徵機關仍會就該等案件進行「選按查核」,按實際交易情況計算財產交易所得;若有民眾檢舉亦同,故仍建議納稅人核實計算。