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【稅法】包租代管的所得稅減免

文章發表: 2018/11/08

封昌宏

  • 國立成功大學法學博士
  • 國立高雄第一科技大學會計資訊系兼任助理教授

壹、前言

立法院在2017年11月27日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」,並自2018年6月27日起施行,該條例除鼓勵建立租賃專業服務外,房東將房子委託給代管、包租業者有所得稅優惠。三讀條文明定,個人房東將住宅委託包租、代管業者,供居住1年以上者,出租期間每月租金收入不超過6,000元部分,免納綜合所得稅;超過6,000元至2萬元部分,其租金所得必要損耗及費用之減除,依該部分租金收入53%計算;超過2萬元部分,則按所得稅法相關法令規定減除標準計算,無租稅優惠。

貳、包租代管的法律關係

一、包租的法律關係

租賃住宅市場發展及管理條例第3條第5款規定:「租賃住宅包租業(以下簡稱包租業):指承租租賃住宅並轉租,及經營該租賃住宅管理業務(以下簡稱包租業務)之公司。」故包租是由租屋服務業者擔任「二房東」,由租屋服務業者與房東簽訂包租契約,支付租金給房東,再將住宅轉租給房客,並負責管理該住宅,租賃契約是租屋業者與房客簽訂。

二、代管的法律關係

租賃住宅市場發展及管理條例第3條第4款規定:「租賃住宅代管業(以下簡稱代管業):指受出租人之委託,經營租賃住宅管理業務(以下簡稱代管業務)之公司。」故代管則是由租屋服務業者協助房東與房客簽訂租約,並由業者負責管理出租的住宅,租賃契約仍為房東與房客簽訂。

參、所得稅的減免

租賃住宅市場發展及管理條例第17條規定:「個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租,契約約定供居住使用一年以上者,得依下列規定減徵租金所得稅:1.出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣六千元部分,免納綜合所得稅。2.出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣六千元部分,其租金所得必要損耗及費用之減除,住宅所有權人未能提具確實證據者,依下列方式認列:(1)每屋每月租金收入超過新臺幣六千元至二萬元部分,依該部分租金收入百分之五十三計算。(2)每屋每月租金收入超過新臺幣二萬元部分,依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算。(第1項)前項減徵租金所得稅規定,實施年限為五年;其年限屆期前半年,行政院得視情況延長之,並以一次為限。(第2項)」

包租婆阿蘭女士在臺南市有A、B、C三戶房屋,107年7月1日委託給符合租賃住宅市場發展及管理條例規定之租賃住宅代管業出租,三戶房屋均自107年7月1日起出租,租期均為一年,其中A房每月租金5,000元,B房每月租金10,000元,C房每月租金30,000元。其107年度之租賃所得計算如下:

A房:因每月租金低於6,000元,免計入租賃所得。

B房:每月6,000元以下不計入租賃所得,6,001元至10,000元部分之4,000元可扣除53%之必要損耗及費用。

C房:每月6,000元以下不計入租賃所得,6,001元至20,000元部分之14,000元可扣除53%之必要損耗及費用。20,001元至30,000元部分之10,000元可扣除43%之必要損耗及費用。

阿蘭女士107年度之租賃所得為
(4,000元+14,000元)× 6月 ×(1-53%)+ 10,000 × 6月 × (1-43%)=84,960元。

若未委託合法之租賃住宅代管業出租之租賃所得計算如下:
(5,000元+10,000元+30,000元)× 6月 ×(1-43%)= 153,900元

肆、結論

房東將房屋交給包租或代管業者管理,房東可免去管理出租房屋的時間成本,且包租或代管業者受到政府的行政監督,必須具有一定的專業能力才能營業,故可以控管出租房屋的品質。因房東必須支付代管費給代管業者或讓包租業者賺取轉租價差,為了提高房東委託的意願,乃祭出了租稅的優惠,以彌補房東租金的損失。

 

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