壹、前言及案例

一、前 言

個人出售房屋及土地，首須判斷此宗交易，對出賣人而言，究竟是適用舊制之財產交易所得稅，抑或是新制之房地合一稅。所稱之舊制，即是財產交易所得稅；所稱新制，就是房地合一稅。出售2015年12月31日以前以出價取得之房屋及土地，或繼承人出售於2016年1月1日以後繼承取得之房屋及土地，而其被繼承人係於2015年12月31日取得者，適用舊制之財產交易所得稅。

二、案 例

某甲於2008年4月向建設公司購買預售屋，土地價格4,347萬元，房屋價格2,954萬元，合計7,301萬元；建設公司於2020年12月完工並移轉登記予某甲。某甲於2023年出售該房地合計8,000萬元：土地價格5,300萬元，房屋價格2,700萬元。試問：某甲應如何申報繳納不動產交易所得稅？

貳、舊制之相關規定

一、課徵對象

個人及營利事業出售土地，其交易之所得，免納所得稅，為所得稅法第4條第1項第16款所明定。出售房屋，則屬所得稅法第14條第7類之財產交易所得，係屬個人之所得，須併入個人之當年度綜合所得，於次年5月，申報個人綜合所得稅。故針對房地之交易，於適用舊制時，僅對房屋之交易所得，課徵財產交易所得稅。

二、財產所得歸屬年度之認定

個人出售已登記所有權之房屋部分，其財產交易所得歸屬年度之認定，以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準。個人取得之建物，因故未辦理或無法辦理建物所有權登記（建物總登記）者，嗣後於出售時，其財產交易所得，應以交付尾款（不包括銀行貸款部分）之日期為所得歸屬年度，惟如尾款交付日期不明時，得以申報投納契稅移轉之日期為所得歸屬年度。

三、成本及費用之認列

(一) 成本方面

包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等），於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值，或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

(二) 移轉費用

為出售房屋支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

(三) 不得列為成本或費用

至取得房屋所有權後，如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。

參、財產交易所得稅之申報

一、申報時間點

於次年5月，併入個人綜合所得，結算申報之。

二、如何計算所得額

按個人交易及取得財產資料之情況，分為下列三種：

(一) 房屋之交易及成本價格皆明確

茲區分為出價取得及繼承或贈與取得：

1.出價取得
財產（房屋）原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良和移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

2.繼承或贈與取得
財產（房屋）原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產之時價及因取得、改良及移轉該項財產而支付之一切費用後之餘額為所得額。所稱時價，係指繼承或贈與時之房屋評定標準價格。

(二) 交易及取得之房屋土地總價皆明確，惟未劃分買進及賣出之個別價格

個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益 。個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因買進及賣出均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，於依本部83年1月26日台財稅第831581093號函規定計算財產交易損益時，其所支付之相關必要費用（如：仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等），得自房地買進總額及賣出總額之差額中減除，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）

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