陳揚仁
- 國立臺中科技大學財政稅務系兼任助理教授
焦點短評
財政部表示，預售屋的買賣與一般出售成屋在課稅上並不相同。預售屋為買方購買未來建案完工之後，請求不動產過戶給予買方的「權利」，因此在建案完工前將預售屋出售，這是屬於財產「權利」的交易，是屬於所得稅法中所規定之「財產交易所得」，應併於綜合所得稅申報，而非屬於「房地合一稅」。
依所得稅法第14條第1項第7類規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得；而所得稅法第17條第1項第2款第3目之1規定：「納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後三年度之財產交易所得扣除之。」
國稅局舉例說明，若民眾在105年度以600萬元買入某建案的預售屋，之後因房地產價格波動大，民眾賣屋時出現交易損失，在106年度以550萬元賣出，因此產生50萬元的財產交易損失。民眾在申報106年度綜合所得稅時，可自申報年度財產交易所得中列報扣除該筆財產交易損失50萬元，若民眾申報年度無財產交易所得可以扣除或扣除不足者，得於以後107、108及109年度之財產交易所得扣除之。財產交易損失可否自其薪資所得中扣除？根據所得稅法第17條第1項第2款第3目之1規定，其財產交易損失僅能自財產交易所得中扣除，並不能自其他類別所得中扣除。
105年起實施房地合一課徵所得稅制度，「成屋」之房屋及土地出售時，應計算房屋以及土地全部「實際獲利」，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得按實價課稅，達到租稅公平。個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，除原始取得成本之外，還有哪些支出也可以列入房屋、土地的成本？
購入房屋、土地達可供使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等，以及於購入房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息；取得房屋後，與使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。上述皆可以列入房屋、土地的成本，均得自成交價額中減除。
個人因取得、改良及移轉其所交易房屋、土地而支付的費用，亦可自成交價額中減除，包括本次移轉房屋、土地所支付的必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等，但不包括依土地稅法規定繳納的土地增值稅。而個人出售房屋、土地，因延遲交付，根據契約約定支付給買方的違約金，也是屬於交易房屋、土地所支付的費用，也可以從成交價額中減除。但是個人取得房屋、土地所有權之後，所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，因為這皆屬於使用房屋、土地期間的相對代價，這是不得列為費用減除。
參考資料
知識庫
- 陳心儀，房地合一稅改，人民有感嗎？，月旦會計實務研究，6期，2018年6月。
- 許義忠、張修瑋，實價登錄可否作為課稅依據呢？，月旦會計實務研究，1期，2018年1月。
- 謝哲勝，房地合一課徵所得稅修法簡介與評析，月旦法學雜誌，247期，2015年12月。
