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賣預售屋與成屋課稅大不同

文章發表: 2018/11/19
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陳揚仁

  • 國立臺中科技大學財政稅務系兼任助理教授

焦點短評

財政部表示,預售屋的買賣與一般出售成屋在課稅上並不相同。預售屋為買方購買未來建案完工之後,請求不動產過戶給予買方的「權利」,因此在建案完工前將預售屋出售,這是屬於財產「權利」的交易,是屬於所得稅法中所規定之「財產交易所得」,應併於綜合所得稅申報,而非屬於「房地合一稅」。

依所得稅法第14條第1項第7類規定,財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得;而所得稅法第17條第1項第2款第3目之1規定:「納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失,其每年度扣除額,以不超過當年度申報之財產交易之所得為限;當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足者,得以以後三年度之財產交易所得扣除之。」

國稅局舉例說明,若民眾在105年度以600萬元買入某建案的預售屋,之後因房地產價格波動大,民眾賣屋時出現交易損失,在106年度以550萬元賣出,因此產生50萬元的財產交易損失。民眾在申報106年度綜合所得稅時,可自申報年度財產交易所得中列報扣除該筆財產交易損失50萬元,若民眾申報年度無財產交易所得可以扣除或扣除不足者,得於以後107、108及109年度之財產交易所得扣除之。財產交易損失可否自其薪資所得中扣除?根據所得稅法第17條第1項第2款第3目之1規定,其財產交易損失僅能自財產交易所得中扣除,並不能自其他類別所得中扣除。

105年起實施房地合一課徵所得稅制度,「成屋」之房屋及土地出售時,應計算房屋以及土地全部「實際獲利」,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅,使房地交易所得按實價課稅,達到租稅公平。個人交易新制課稅範圍的房屋、土地,除原始取得成本之外,還有哪些支出也可以列入房屋、土地的成本?

購入房屋、土地達可供使用狀態前支付的必要費用,如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等,以及於購入房屋、土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款的利息;取得房屋後,與使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。上述皆可以列入房屋、土地的成本,均得自成交價額中減除。

個人因取得、改良及移轉其所交易房屋、土地而支付的費用,亦可自成交價額中減除,包括本次移轉房屋、土地所支付的必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等,但不包括依土地稅法規定繳納的土地增值稅。而個人出售房屋、土地,因延遲交付,根據契約約定支付給買方的違約金,也是屬於交易房屋、土地所支付的費用,也可以從成交價額中減除。但是個人取得房屋、土地所有權之後,所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等,因為這皆屬於使用房屋、土地期間的相對代價,這是不得列為費用減除。

參考資料

知識庫

影音館

書籍

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