房地合一稅從105年1月1日起實施到111年底已滿7年，近來接獲許多納稅人詢問自用住宅免稅額的問題，同時稽徵機關在防杜取巧上發展出許多有效的查核技巧，對某些爭議問題行政救濟階段有特殊見解，提供讀者參考。
自用住宅免稅額的規定
按所得稅法第4條之5的規定，要適用本條的規定原則必須符合下列所有條件：
1.本人、配偶或未成年子女，必須辦理戶籍登記、持有並居住在該房屋連續滿6年
2.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用
3.於本次交易之前的6年內沒有使用過這項優惠
準此，如果設戶籍的人是已成年的子女、父母、祖父母、設戶籍及實際居住的時間沒有連續滿6年，這些情況就不符合免稅額的適用。
連續滿六年的計算時點
有納稅義務人反映，相關業者告訴他們自用住宅免稅額的計算時點是以取得時的登記日起算，但依照本法規定，應以設立戶籍並實際居住之日起開始算6年。
例如：又嘉在107年10月15日購買A屋，在取得房屋後先找了甲公司裝潢，109年4月15日才向戶政機關辦理戶籍登記。
以此案例來說，又嘉必須從109年4月15日起，連續居住到115年4月14日，過程中不能遷出戶籍，也不能有出租、營業等行為，才符合自用住宅免稅額的規定，若在113年10月14日出售，不但沒有免稅額可以扣除，還要以20%稅率計算應納稅額。
進一步來說，房地合一有幾個重要的時點，筆者將其稱為「取得日」、「移轉日」、「設籍日」、「遷出日」、「持有期間」及「租稅優惠期間」，即：
持有期間＝移轉時間－取得時間
租稅優惠期間＝遷出日－設籍日
這兩個時間不一定會是等號。
特殊的租稅優惠期間
除了前述情形外，房地合一課徵所得稅申報作業要點第5點有3項例外情形：
1.因繼承、受遺贈取得：得併計被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女符合自用住宅的期間。
2.配偶贈與：以個人或其配偶、未成年子女符合自用住宅的期間（簡單說，就是將夫妻贈與這件事當作不存在）。
3.拆除自住房屋，自行重建建、與建商合建、參與都市更新或危老重建：得將拆除舊屋符合自用住宅的期間合併計算。
例如：凱文在100年3月10日買入B屋，100年10月10日設戶籍並居住，104年10月9日因為參與都市更新而遷出戶籍，109年5月20日在取得應分配部分的C屋設立戶籍，當凱文原有的B屋符合自用住宅的規定，則C屋只要再符合自用住宅條件2年，就能在111年5月19日達成6年的規定。
除了設立戶籍，還必須實際居住
前幾年在房地合一實施未滿6年的情況，想要有獲利又不繳稅的方法只有重購退稅，在法規沒有明定戶籍要設多久，就有部分納稅人到了準備出售房屋的階段，經仲介或地政士提醒，才將戶籍遷入待出售的不動產，藉由符合法律上的形式要件，向國稅局申請重購退稅。
為了避免此種巧漏的行為，國稅局發展出數種查核技巧，像是查詢委託出售合約、水電使用度數、郵件收發地址、交屋時屋況等等，且具有相當成效，提醒納稅人還是要有實際居住的事實。
有實際居住但設戶籍的人不符合規定是否可行？
房地合一稅在很多地方都能看到土地增值稅的影子，像是必須由本人、配偶或未成年子女設有戶籍。在稽徵實務上，部分行政法院認為，戶籍登記與是否實際居住並不具有關聯，若只因沒有設立戶籍就限制人民獲得租稅優惠的權利，有違反憲法的可能，甚至在未經釋憲的情況下判決納稅人勝訴。
然而自用住宅免稅額與重購退稅都屬於租稅優惠的性質，上述情形只是個案，建議納稅人還是要盡可能符合法令的規範。
